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Publié le 17 Déc 2023

Modification du règlement de copropriété et restriction de l’activité

Est opposable au copropriétaire acquéreur la mention dans l’acte de vente selon laquelle les copropriétaires ont décidé à l’unanimité d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux d’activité à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type.

Pour mémoire, à défaut d’avoir été publiée au service de publicité foncière, la modification apportée à un règlement de copropriété peut être opposable à l’acquéreur d’un lot de copropriété si ce dernier a eu connaissance dans l’acte de vente de cette modification.

En l’espèce, la société civile immobilière a, par acte du 29 octobre 2001, acquis un lot à usage commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et l’a loué pour servir à l’usage de petite restauration.

Contestant l’opposabilité d’un modificatif au règlement de copropriété adopté par l’assemblée générale le 15 juin 2000 et publié le 15 janvier 2019, ayant interdit l’activité de restauration dans les locaux commerciaux, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en autorisation d’édifier un conduit extérieur d’évacuation des fumées.

Sa demande est rejetée.

En effet, en signant l’acte de vente qui indique que les copropriétaires ont décidé à l’unanimité d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux d’activité à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type, l’acquéreur du lot de copropriété a eu connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot et a ainsi ratifié la modification au règlement de copropriété ne lui permettant pas d’obtenir l’installation d’un conduit extérieur d’évacuation des fumées.

En approuvant que la signature de l’acte authentique de vente qui vise la modification du règlement vaut ratification de la modification, l’exigence d’une mention expresse de l’acquéreur indiquant qu’il adhère aux modifications apportées ne semble pas requise.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Octobre 2023 n°22-17.918

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