La Cour de cassation rappelle qu’un bailleur ne peut pas invoquer un motif légitime et sérieux pour donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite uniquement réaliser les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence d’un logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.
En d’autres termes, un propriétaire ne peut pas se prévaloir de son propre manquement à son obligation de délivrer un logement décent afin de récupérer son bien et obtenir l’expulsion de son locataire.
Cette décision renforce la protection du locataire et rappelle que les travaux destinés à rendre un logement conforme aux exigences légales doivent être réalisés dans le cadre du bail en cours et non servir de fondement à un congé.
1 – Le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir un logement décent
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer un logement conforme à sa destination.
Cette obligation est précisée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose la délivrance d’un logement décent, ne présentant aucun risque pour la sécurité ou la santé du locataire et répondant aux critères fixés par le décret du 30 janvier 2002.
Cette obligation n’est pas limitée à la signature du bail.
Elle constitue une obligation continue, qui s’impose pendant toute la durée de la location.
Lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences légales, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de solliciter la réalisation des travaux nécessaires, sans que cela ne remette en cause la validité du bail.
Le juge peut ordonner la mise en conformité du logement, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
Le propriétaire ne peut donc pas transformer son propre manquement en fondement d’un congé pour motif légitime et sérieux.
2 – La jurisprudence applicable en matière de logement décent et de congé
La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent constitue une obligation continue pesant sur le bailleur pendant toute la durée du bail.
Elle a récemment précisé que le locataire peut toujours demander la réalisation des travaux de mise en conformité tant que le logement demeure indécent, tandis que son action en réparation du préjudice de jouissance reste limitée aux trois années précédant sa demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437).
L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-16.993, prolonge cette jurisprudence.
Il affirme qu’un congé pour motif légitime et sérieux ne peut être fondé sur la nécessité de réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence d’un logement lorsque le bailleur connaissait cette situation dès la conclusion du bail.
Ainsi, l’obligation de délivrance ne peut être contournée par l’exercice du droit de donner congé.
3 – Rappel des faits
Un propriétaire avait donné à bail un studio à usage d’habitation.
Quelques années plus tard, un jugement devenu définitif avait constaté que la pièce principale ne mesurait que 8,84 m² et que le logement était indécent, ne pouvant être destiné à l’habitation.
Le bailleur a ensuite délivré un congé pour motif légitime et sérieux, en invoquant notamment un projet de travaux destiné à mettre le logement en conformité avec les règles de décence, ainsi que des impayés de loyers.
La cour d’appel a validé ce congé, considérant que la réalisation des travaux constituait un motif légitime et sérieux justifiant la reprise du logement.
Le locataire s’est pourvu en cassation.
4 – Analyse de la décision
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle rappelle que le régime du logement décent repose sur une logique protectrice.
Lorsqu’un logement ne satisfait pas aux exigences légales, le bailleur doit procéder aux travaux nécessaires dans le cadre du bail existant.
Il ne peut pas utiliser cette situation pour mettre fin au contrat.
La Haute juridiction souligne que le bailleur connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail.
Dès lors, les travaux destinés à corriger cette situation ne sauraient constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Cette solution est pleinement cohérente avec l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce texte organise précisément les conséquences de l’indécence d’un logement : réalisation des travaux, réduction du loyer, suspension éventuelle de son paiement.
Il ne prévoit jamais que le bailleur puisse récupérer son bien pour exécuter les travaux qu’il aurait dû effectuer avant la mise en location.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin
FAQ
Un bailleur peut-il donner congé pour réaliser des travaux de mise en conformité ?
Pas lorsque ces travaux visent à remédier à une indécence qu’il connaissait lors de la conclusion du bail.
Le logement indécent entraîne-t-il automatiquement la nullité du bail ?
Non. Le bail demeure valable et le locataire peut demander la mise en conformité du logement.
Quels sont les recours du locataire ?
Il peut solliciter la réalisation des travaux, une réduction du loyer, la suspension de son paiement et, le cas échéant, l’indemnisation de son préjudice.
Le bailleur peut-il se prévaloir de son propre manquement ?
Non. Il ne peut pas invoquer l’indécence du logement qu’il connaissait pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux.
Cette décision concerne-t-elle uniquement les très petites surfaces ?
Non. Elle s’applique à tout logement ne répondant pas aux critères légaux de décence.