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Publié le 27 Mar 2009

Loyer et obligation de surveillance

Suite au décès du bailleur, la demande de conversion de l’obligation de surveillance de l’ancien bailleur en équivalent de loyer n’est pas recevable lorsque le bail ne comporte aucune clause prévoyant la modification des modalités d’exécution du contrat.

En matière de rapports locatifs, , pour le locataire, le décès du bailleur n’a pas d’autre incidence que d’opérer une substitution de cocontractant.

Ce principe de « neutralité du décès » à l’égard de la situation juridique du preneur trouve sa source à l’article 1742 du code civil, qui dispose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur.

Ainsi, l’ayant cause qui recueillera le bien loué continuera la relation contractuelle nouée par son auteur avec le locataire, les droits de ce dernier restant inchangés.

Il n’est cependant pas interdit, prenant en compte l’âge et l’état de santé du bailleur de prévoir, par une stipulation contractuelle, que la contrepartie de la location prendra la forme d’un loyer minoré et de l’exécution d’une obligation de surveillance de jour comme de nuit.

En l’espèce, dans un contrat identique, et à la suite du décès du bailleur, le nouveau bailleur s’est posé la question du sort du prix revu à la baisse.

Au cas particulier, les demandeurs (administrateur provisoire à la succession et liquidateur judiciaire des héritiers) entendaient obtenir une augmentation du bail par conversion de l’obligation de surveillance du bailleur en équivalent de loyer.

Ils ont été entendus par les juges du fond au motif que, bien que non prévu expressément, le versement d’un complément de loyer s’imposait au nom du respect de l’équilibre contractuel, dès l’instant où l’obligation de surveillance était devenue impossible à honorer.

Cette décision est censurée au visa de l’article 1134 du code civil : dans la mesure où le contrat n’envisageait pas la conversion sollicitée, elle ne pouvait intervenir.

Il reste à savoir quel accueil serait réservé à une demande de hausse de loyer au titre de l’article 17 c de la loi de 1989 lors du renouvellement du contrat, dans l’hypothèse où le différentiel permettrait de qualifier le prix en cours de « manifestement sous-évalué ».

En effet, les articles 17 et 19 se bornent à évoquer les « loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », sans s’arrêter sur les modalités de la contrepartie à la mise à disposition du local.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 mars 2009 n°07-21260

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