Pendant toute la durée du bail d’habitation, le locataire peut demander l’exécution forcée de l’obligation de délivrance en sollicitant la réalisation des travaux nécessaires tant que le logement demeure indécent. Cependant, son action en réparation du préjudice de jouissance reste soumise à la prescription triennale à compter de la demande en justice prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
1 – L’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour sa sécurité ou sa santé et répondant aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Cette obligation ne s’apprécie pas uniquement au jour de la conclusion du bail.
Elle perdure pendant toute la durée de la relation contractuelle.
Par ailleurs, l’article 1709 du Code civil rappelle que le bail oblige le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du bien pendant toute la durée de la location.
Enfin, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
L’articulation de ces textes soulevait une difficulté : la prescription triennale limite-t-elle également la possibilité d’obtenir les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement ?
La Cour de cassation répond désormais clairement par la négative.
2 – La jurisprudence applicable en matière de logement décent et de prescription
La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent constitue une obligation continue pesant sur le bailleur pendant toute la durée du bail.
Elle avait déjà jugé que le bailleur demeure tenu de réaliser les travaux nécessaires afin de mettre fin à une situation d’indécence, indépendamment de la prescription applicable aux demandes indemnitaires (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491).
La Haute juridiction a ensuite précisé que le juge doit distinguer l’exécution de l’obligation de délivrance de l’action en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357).
Enfin, elle a rappelé que le préjudice de jouissance résultant d’un logement indécent demeure soumis à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).
L’arrêt du 4 juin 2026 rassemble et synthétise cette évolution jurisprudentielle. Il affirme explicitement que l’action en exécution forcée peut être exercée tant que le manquement perdure, tandis que l’indemnisation des troubles de jouissance demeure limitée aux trois années précédant l’introduction de l’instance.
3 – Rappel des faits
Une locataire occupait depuis plusieurs années un logement meublé qu’elle estimait indécent.
Le 10 août 2015, elle a assigné son bailleur afin d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires, la suspension du paiement des loyers ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance.
Au cours de la procédure, elle a étendu sa demande indemnitaire afin d’obtenir la réparation de l’intégralité du trouble subi depuis son entrée dans les lieux en 2005.
La Cour d’appel de Paris a limité cette indemnisation aux trois années précédant l’assignation.
La locataire soutenait devant la Cour de cassation que son préjudice constituait un dommage continu devant être réparé depuis l’origine du bail.
4 – Analyse de la décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle d’abord que l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue.
Le bailleur demeure donc tenu, aussi longtemps que le bail se poursuit, de mettre le logement en conformité.
Le locataire peut ainsi demander à tout moment la réalisation des travaux nécessaires tant que le manquement persiste.
En revanche, la Haute juridiction distingue clairement cette action en exécution forcée de l’action indemnitaire.
Le préjudice de jouissance constitue certes un dommage continu, mais son indemnisation demeure soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Autrement dit, chaque jour d’indécence fait naître un nouveau droit à indemnisation, mais les préjudices les plus anciens deviennent progressivement prescrits.
Le locataire ne peut donc obtenir réparation que des troubles subis au cours des trois années précédant sa demande en justice.
Cette distinction présente un intérêt pratique considérable.
Pour les bailleurs, elle limite le risque financier lié à une action tardive du locataire tout en rappelant que l’obligation de réaliser les travaux demeure entière tant que le bail se poursuit.
Pour les locataires, elle souligne l’importance d’agir rapidement afin d’éviter que les premiers préjudices ne deviennent prescrits.
La décision contribue ainsi à sécuriser le régime juridique applicable au logement décent en distinguant clairement l’obligation de faire, qui demeure permanente, et l’action indemnitaire, qui reste enfermée dans le délai de prescription de droit spécial prévu par la loi du 6 juillet 1989.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin.
FAQ
Le bailleur est-il tenu de maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail ?
Oui. L’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue.
Le locataire peut-il demander des travaux plusieurs années après son entrée dans les lieux ?
Oui. Tant que le logement demeure indécent et que le bail est en cours, il peut demander la réalisation des travaux nécessaires.
La prescription empêche-t-elle d’obtenir les travaux ?
Non. La prescription triennale ne concerne que les demandes indemnitaires.
Pendant combien de temps le locataire peut-il être indemnisé ?
Il peut obtenir réparation des préjudices de jouissance subis au cours des trois années précédant sa demande en justice.
Pourquoi la Cour distingue-t-elle les travaux et les dommages-intérêts ?
Parce que l’obligation de délivrance est permanente, tandis que l’action en réparation est soumise à la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
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Logement décent : les travaux restent exigibles mais l’indemnisation est limitée à trois ans
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La Cour de cassation distingue l’action en réalisation des travaux, toujours possible, de l’action indemnitaire, limitée aux trois années précédant la demande.