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Publié le 5 Juil 2008

Logement décent obstacle à la clause résolutoire

La Cour d’Appel de Bordeaux (1re ch., sect. A., 22 janv. 2008) a refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers s’il existe une contestation sérieuse sur l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son article 6 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conformes à l’usage d’habitation, et qu’il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’appartement d’un locataire a fait l’objet de plusieurs sinistres qui se sont manifestés par des débordements par la cuvette des toilettes du conduit des eaux usées de l’immeuble, l’appartement a été inondé, notamment de déjections.

Un locataire qui a cessé de payer les loyers, dans l’attente des réparations à effectuer par le bailleur, malgré le commandement visant la clause résolutoire, a été attrait devant le juge des référés en l’acquisition de ladite clause.

La Cour d’Appel de Bordeaux, par arrêt confirmatif déclare que l’indécence du logement légitime une suspension du paiement des loyers lorsque les lieux loués sont impropres à la location. (Cass. 3e, 3 mai 2006 : JurisData n° 2006-033364. – CA Bastia, 14 févr. 2007 : JurisData n° 2007-328790).

L’existence d’une contestation sérieuse sur l’état du logement et la nécessité d’en apprécier le bien fondé s’opposaient donc à ce que le juge des référés puisse constater l’acquisition de la clause résolutoire.

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