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Publié le 8 Avr 2018

Location gérance et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Si le preneur à bail commercial régularise un contrat de location gérance en violation des conditions des règles légales, le contrat est atteint d’une nullité absolue et la déchéance du droit à renouvellement du bail est encourue.

En l’espèce, le preneur à bail d’un local commercial a donné le fonds de commerce en location-gérance.

Le bailleur a délivré au preneur deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant le défaut d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins.

Pour dire que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne sont pas justifiés et que le bailleur est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient que, si le preneur a donné le fonds de commerce en location-gérance sans l’avoir préalablement exploité pendant deux années au moins, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article L. 144-3 du Code de commerce , cette faute, qui existe dans ses rapports contractuels avec le locataire-gérant, peut entraîner la nullité du contrat, mais ne constitue pas un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il lui cause sur le fondement de l’ ancien article 1382 du Code civil.

En statuant ainsi, alors que le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n’ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d’une nullité absolue et que la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l’article L. 144-10 du Code de commerce , est encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l’alinéa 1er du même texte, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 144-3 et L. 144-10 du Code de commerce.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mars 2018 – n° 17-15830

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