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Publié le 14 Mai 2023

Limites de la clause de souffrance

Lorsque le bailleur réalise des travaux de restructuration lourds pendant 16 mois entrainant des nuisances sonores, de poussière et d’accessibilité des locaux, la clause de souffrance stipulée au bail commercial n’est pas opposable au Preneur et le Bailleur doit réparer le préjudice de jouissance subit par une réfaction de 50% du loyer pendant la période.

Pour mémoire, il résulte de la lecture combinée des articles 1719 – 3° et 1724 du code civil que si les parties peuvent exclure toute indemnisation du locataire en cas de réparations urgentes menées par le bailleur ne lui permettant plus de bénéficier de la jouissance paisible des locaux pris à bail, cette clause de souffrance ne peut trouver application s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux ont été anormaux et excessifs.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit aux termes de l’article 8 dans sa partie relative aux réparations que le preneur s’engage à « souffrir les grosses réparations qui deviendront nécessaires pendant la durée du bail, conformément aux dispositions de l’article 1724 du code civil, sans aucune indemnité, ni diminution de loyer, alors même que ces travaux dureraient plus de 40 jours, à l’exception toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption…et qu’ils ne gênent pas le libre accès des lieux loués… ».

En l’espèce les travaux litigieux n’avaient pas le caractère de réparations urgentes au sens de l’article 1724 du code civil mais, comme le prévoyait la clause ci-dessus rappelée, ont consisté, tel que cela résulte du permis de construire, en une opération de restructuration lourde résultant du changement de destination, voulu par le bailleur, du 6ème étage du bâtiment transformé en surface de bureau, ce qui a rendu nécessaire la mise aux normes de l’accessibilité du bâtiment aux personnes à mobilité réduite.

La durée des travaux entrepris dans l’immeuble par le bailleur, conjuguée à leur ampleur, paralyse la clause de souffrance prévue au bail et entraîne l’obligation pour le bailleur d’indemniser son preneur des troubles subis.

En effet, le bailleur a réalisé une opération de restructuration lourde résultant du changement de destination du 6ème étage du bâtiment transformé en surface de bureau, ce qui a rendu nécessaire la mise aux normes de l’accessibilité du bâtiment aux personnes à mobilité réduite.

Ces travaux lourds de transformation ont duré 16 mois et l’ampleur de la gêne subie, notamment en termes de nuisances sonores, de poussière et d’accessibilité des locaux, ne peut être sérieusement contestée par le bailleur.

Dès lors, il sera fait droit à la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 48 000 euros, correspondant à une réfaction de 50 % du loyer annuel, comme demandé par le preneur.

En revanche, la preuve n’est pas apportée d’un préjudice d’exploitation puisque le résultat d’exploitation a été en progression constante depuis 2014.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 19 Avril 2023 n°21/07043

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