LES CONSEILS AVANT L’ACHAT
Au vu du prix de l’immobilier en France, et de la prolifération législative, il est devenu indispensable pour toute personne souhaitant acquérir un appartement ou une maison de savoir quels sont les renseignements qu’elle doit obtenir, les différents types de crédit immobilier qui lui sont proposés sur le marché, ainsi que ce que contient son contrat de prêt immobilier et ce qu’il peut négocier.
I. Les renseignements indispensables
a. Quelless sont les informations à obtenir lors de la visite ?
La visite est une étape essentielle. C’est la phase qui, en dehors du prix, va déterminer le choix du visiteur et encourager ce dernier à devenir ou non acquéreur.
En vue d’éviter une déception, il est impératif de faire attention à de nombreuses informations, tels que : l’adresse du bien et son environnement (métro, bus, école, commerce), le prix au m², le nombre de pièces et la superficie de chaque pièce, les honoraires d’agence, le type et le nombre d’étage de l’immeuble, le type de chauffage (collectif ou individuel), l’existence d’un ascenseur, d’une cave, d’un parking, d’une servitude de passage, l’affectation des locaux (habitation, professionnel, commercial ou mixte), le montant des charges de copropriété, des taxes foncières et d’habitation, les travaux qui sont prévus dans les parties communes et à prévoir dans l’appartement (électricité, peinture, etc…).
Une fois que ces renseignements ont été recueillis, le futur acquéreur détient suffisamment d’éléments pour prendre une décision éclairée.
Dans tous les cas, il est impératif de se procurer :
– les titres de propriété du vendeur du bien : ils permettent d’être sûr que le vendeur est seul propriétaire et qu’il peut vendre, dans certaines situations particulières, l’accord de plusieurs personnes peut être nécessaire (indivision successorale, bien commun aux époux, juge des tutelles…) ;
– les Assemblées Générales des deux dernières années pour déterminer quels sont les travaux envisagés ou votés. (Attention ! les travaux votés sont à la charge du vendeur)
b. Les diagnostics obligatoires que le vendeur doit réaliser
Le propriétaire a une obligation générale d’information vis-à-vis de l’acquéreur sur le bien qu’il vend (article 1602 du Code civil). A cette obligation, s’ajoutent plusieurs diagnostics qui doivent être communiqués à l’acquéreur avant la vente et ce, sous peine de nullité.
Il s’agit :
– du diagnostic amiante ;
– du certificat de risque d’exposition au plomb ;
– de l’état parasitaire des termites et autres insectes xylophages ;
– du certificat de superficie Loi Carrez ;
– du contrôle des installations intérieures au gaz et à l’électricité (à partir du 1er novembre 2007) ;
– du diagnostic de performance énergétique ;
– des informations sur les risques technologiques ou naturels.
Le vendeur ne pourra s’exonérer de sa garantie des vices cachés au titre des diagnostics fournis que s’il les communique avant la promesse ou le compromis de vente.
De son côté, l’acquéreur a intérêt à prendre connaissance de la note de renseignements d’urbanisme et du certificat d’urbanisme qui doivent être annexés à l’acte de vente.
De plus, il peut se faire communiquer le carnet d’entretien de l’immeuble qui lui permet d’avoir un regard objectif sur l’état de l’immeuble et d’éventuelles réparations ou interventions nécessaires.
c. Les informations à recueillir pour l’achat d’une maison ou d’un terrain
Dans le cadre de l’acquisition d’une maison, il convient de vérifier :
– que la maison a été construite sur un terrain constructible ;
– que la maison et ses dépendances ont fait l’objet d’un permis de construire ;
– que la maison dispose d’un vide sanitaire ou d’une fausse sceptique ;
– que la maison n’a pas subi des dégâts suite à des problèmes climatiques ou autres (inondations, sécheresses, glissements de terrains, etc.) ;
– que la superficie de chaque pièce de la maison correspond à celle passée dans l’annonce ;
– l’étanchéité et la solidité des fenêtres, portes, sols.
– l’état des canalisations d’eau, de l’électricité, des lignes de téléphones, des conduits de gaz, du chauffe eau et de toutes les installations de la maison ;
– s’il existe des murs mitoyens ;
– s’il existe des servitudes publiques ou privées, ou encore des contraintes d’urbanisme qui pèsent éventuellement sur le terrain ou la maison.
La description du terrain : lors de la vente d’un terrain à bâtir, l’avant-contrat et le contrat définitif doivent préciser si la description du terrain (dimensions, superficie…) est issue d’un bornage (opération effectuée par un géomètre expert qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës).
Ce bornage est obligatoire :
– si le terrain est situé dans un lotissement,
– s’il est situé à l’intérieur d’une ZAC (zone d’aménagement concerté),
– s’il est issu de la réunion de plusieurs parcelles effectuée par une Association Foncière Urbaine (les associations foncières urbaines sont des associations syndicales constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution de certains travaux et opérations).
Attention !
Le bornage ne donne pas la surface, mais permet de la calculer. Si cette information ne figure pas dans l’avant-contrat ou le contrat définitif, une action pour obtenir la nullité du contrat peut être engagée au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif.
En revanche, la nullité de l’avant-contrat ne peut être demandée si le contrat définitif comporte la mention exigée.
Important !
Avant la signature de la promesse ou du compromis de vente, il est vivement recommandé de demander les dimensions du terrain, sa superficie et son bornage.
S’il s’agit d’un logement en copropriété, la superficie doit obligatoirement figurer dans la promesse d’achat, de vente ou le com-promis de vente ainsi que dans l’acte de vente définitif signé chez le notaire
d. Les informations à recueillir pour un appartement en copropriété
En complément des informations de la « Fiche Visite », il est indispensable d’obtenir la communication des documents et informations suivantes :
– le règlement de copropriété ;
– le montant des charges afférentes au lot pour l’année précédente ;
– la nature et le montant des travaux éventuellement votés par la copropriété et non encore exécutés ;
– l’échéancier des appels de fonds concernant ces travaux ;
– les procès verbaux des deux dernières assemblées générales ;
– l’arrêté de péril ou d’insalubrité concernant l’immeuble ;
– le dernier budget prévisionnel voté. Le notaire doit fournir à l’acquéreur, avant l’établissement de l’acte de vente, des renseignements sur le niveau des charges qu’il aura à supporter en tant que nouveau copropriétaire.
Il convient de rappeler que l’acquéreur d’un logement en copropriété, doit acquitter les dépenses qui sont exigibles à compter de la date d’acquisition.
Attention !
Un accord entre le vendeur et l’acquéreur modifiant ce principe n’est pas exclu, mais il n’est pas opposable au syndicat de copropriété.
Il appartient à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes que ce dernier se serait engagé à payer postérieurement à la date de la vente.
Pour être parfaitement informé, le futur propriétaire doit, en outre, demander au vendeur les charges susceptibles d’être réclamées après la vente. Lors de la signature de l’acte authentique définitif, le notaire lui remettra une note de renseignements, « l’état daté », établi par le syndic.
e. Les informations à obtenir en cas d’investissement locatif
Plusieurs régimes d’investissements locatifs ont été créés. Certains ne peuvent plus être souscrits (« Loi Périssol », « Loi Pons ») et d’autres ont été mises en place (« Loi Borloo ancien »en remplacement de la »Loi Besson ancien », « Loi Robien recentré »ou encore »Loi Borloo neuf ou populaire ».
Avant de réaliser un calcul purement financier, l’acquéreur doit s’attacher à déterminer :
– les prix de vente dans le secteur où se situe le bien ;
– la localisation du bien dans la ville (quartier, rue, l’étage…) ;
– La consistance du bien (pierre de taille, brique, pierre de paris, bois, béton, etc.)
– l’état du marché locatif dans le secteur : la location est-elle facile ?
Une fois tous ces points examinés, l’acquéreur doit prendre en compte les éléments suivants :
– prix du bien et frais d’acquisition ;
– charges fixes (charges de copropriété, taxes foncières, etc.) ;
– montant de l’emprunt et des intérêts ;
– loyer moyen que l’acquéreur peut tirer de la mise en location du bien ;
– avantages fiscaux tels que : amortissement ou exonération forfaitaire sur le chiffre d’affaires.
Un bon investissement locatif est celui qui permet une rentabilité à 10 ou 15 ans, c’est-à-dire qu’à ce terme la somme investie au départ aura été remboursée par les loyers perçus.
Actuellement, le marché de l’immobilier est tendu et le seuil de rentabilité de 7,5 % à 10 % est difficile à atteindre. Aujourd’hui, l’investisseur peut tabler sur 5 % de rentabilité lorsque le bien acheté est d’une très grande qualité et qu’il pourra être revendu facilement.
f. Dans tous les cas, quelles informations demander si le logement est occupé ?
Si le logement est occupé, le futur propriétaire doit faire attention à ce que :
– la notification de la vente soit adressée au locataire : celui-ci bénéficie en effet, dans certains cas, d’une priorité pour se porter acquéreur ;
– le titre d’occupation et la date de départ du locataire confirmés et garantis par une clause d’indemnisation en cas de maintien du locataire dans les lieux, si le futur propriétaire souhaite l’occuper personnellement.
Le locataire (ou l’occupant de bonne foi) bénéficie d’une priorité pour se porter acquéreur dans deux hypothèses :
– lorsqu’il s’agit de la première vente du logement, consécutive à la mise en copropriété de l’immeuble (loi du 31 décembre 1975). En revanche, hormis pour les locations nues, le locataire n’a aucune priorité lorsqu’il s’agit de la revente d’un appartement déjà soumis au statut de la copropriété ou de la vente d’une maison individuelle ;
– lorsque le propriétaire donne congé en vue de la vente d’un logement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (c’est-à-dire une location nue) : le congé, donné pour la fin du bail, avec six mois de préavis minimum, vaut offre de vente au profit du locataire ; il indique le prix et les conditions de la vente.
L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire refuse ou ne répond pas, il sera considéré à la fin de la période de préavis comme occupant sans droit ni titre.
En revanche, s’il accepte d’acheter, il dispose alors d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est augmenté de deux mois s’il stipule dans sa réponse recourir à un emprunt.
Si aux termes de ce délai de deux ou quatre mois, le locataire n’a pas acheté, il sera déchu de son titre d’occupation et son acceptation d’offre de vente est nulle de plein droit.
Important !
Cas de locataires âgés : si, à l’expiration d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location d’un logement loué nu à titre de résidence principale), le propriétaire souhaite donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans qui a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, il doit lui proposer un relogement ; il en est dispensé dès lors qu’il a lui-même plus de 60 ans ou des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC