LE CONTRAT DE PRET IMMOBILIER
I. Les documents à fournir pour une demande de prêt
Généralement, après avoir signé un avant contrat (promesse de vente, promesse d’achat, promesse synallagmatique de vente, compromis de vente, contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur dispose d’un certain délai (10 à 15 jours en général) pour déposer sa demande de prêt auprès de l’établissement financier de son choix et obtenir celui-ci.
Important !
Il est indispensable de réclamer une lettre datée de l’établissement financier attestant du dépôt d’une demande de prêt. En effet, en cas de litige, l’acquéreur doit prouver qu’il a été diligent et qu’il a mis tous les moyens en œuvre pour obtenir son prêt.
Par ailleurs, les pièces demandées en fonction des situations et des crédits sollicités varient. Il est donc important de les déterminer.
a. Dans tous les cas
L’établissement financier exige de l’emprunteur la communication des documents suivants afin d’avoir un dossier complet :
– une copie d’une pièce officielle d’identité : carte nationale, carte de séjour ou passeport ;
– les trois derniers bulletins de salaire du ou des emprunteurs ;
– un justificatif de domicile : quittance EDF-GDf ou facture de téléphone fixe. ;
– les trois derniers relevés de compte ;
– les deux derniers avis d’imposition ;
– la promesse ou le compromis de vente ;
– une attestation de l’employeur indiquant la date d’entrée, la fonction occupée et le salaire annuel net ;
– un justificatif de l’apport personnel ;
– les justificatifs des charges, loyers, pensions ;
– en cas de divorce, le jugement du divorce.
b. Documents complémentaires à communiquer en cas d’opérations spécifiques
L’établissement financier peut également demander des documents complémentaires si l’acquéreur envisage de faire financer des travaux d’amélioration ou la construction d’une maison individuelle.
Pour les travaux d’amélioration, l’établissement financier a besoin des documents suivants :
– les devis descriptifs et estimatifs ;
– le permis de construire pour les gros travaux ;
– le titre de propriété ou attestation du notaire précisant l’origine de propriété ;
– le prix d’achat et la désignation du bien objet des travaux ;
– les plans ;
– la déclaration préalable de travaux en Mairie.
Pour la construction d’une maison individuelle, l’établissement financier a besoin des documents suivants :
– le permis de construire ;
– les devis estimatifs ;
– les plans côtés ;
– le contrat de construction ;
– l’attestation du notaire précisant l’origine de propriété ;
– le prix d’achat et la désignation du bien.
c. Autres pièces à fournir pour bénéficier d’emprunts spécifiques
Parmi les financements, seul le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro et le prêt conventionné semblent nécessiter un complément d’information. Les documents spécifiques visés ci-après doivent être ajoutés à ceux communiqués à l’établissement financier dans tous les cas.
Pour le prêt épargne logement, l’établissement financier peut exiger la communication :
– d’une attestation du promoteur certifiant que le permis de construire a bien été délivré et la copie de l’acte de vente en cas de logement vendu en état futur d’achèvement ;
– la copie du permis de construire et un devis des travaux à réaliser en cas de construction individuelle ;
– les livrets de famille en cas de rachat de droits à prêt ;
Pour le prêt à taux zéro, l’emprunteur doit fournir les pièces suivantes :
– une déclaration sur l’honneur des revenus imposables et l’avis d’imposition, de non imposition et de non mise en recouvrement pour chaque membre du foyer, sur l’année n-1 et n-2 ;
– les justificatifs du nombre de personnes au foyer (fiches individuelles ou familiales d’état civil, certificat de grossesse éventuel, certificat de concubinage…) ;
– une attestation sur l’honneur aux termes de laquelle l’emprunteur s’engage à : occuper le logement financé à titre de résidence principale jusqu’au remboursement complet de l’avance ; informer l’établissement prêteur en cas de déménagement pour raisons professionnelles ou familiales ;supporter la sanction applicable en cas de fausse déclaration : remboursement du financement, majoré de 10 % ou de 25 %.
Pour les prêts conventionnés, l’emprunteur doit fournir les pièces suivantes :
– une déclaration dans laquelle, il s’engage, pendant toute la durée de l’amortissement du prêt, à ne pas transformer en local commercial ou professionnel, ni affecter à la location saisonnière, ni louer en meublé plus de 4 mois par an, ni utiliser comme résidence secondaire, ni occuper à titre d’accessoire d’un contrat de travail le logement financé ;
– si le bien immobilier a plus de 20 ans, un état des lieux, établi par un professionnel dont les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, doit être annexé au contrat de prêt.
II. Le crédit immobilier
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur a souvent recours en tout ou partie à un prêt pour financer son acquisition.
L’obtention d’un prêt est souvent une condition suspensive de la réalisation de la vente. Toutefois, avant d’étudier l’offre de prêt en elle-même et les clauses importantes à négocier, l’emprunteur doit choisir le taux qu’il estime le plus opportun pour réaliser son opération.
a. Les différents types de taux
S’il est vrai que le montant du taux d’intérêt est primordial puisque les intérêts représentent une part importante du montant total du crédit, il est indispensable d’avoir une visibilité du marché des taux d’intérêt afin de faire le bon choix. En effet, selon les époques, il sera plus avantageux de prendre un taux fixe ou un taux variable.
De plus, plus le prêt est long, plus le montant des intérêts sera élevé. Les établissements financiers, conscients de l’évolution constante des besoins des emprunteurs, ont mis en place plusieurs types de prêt :
– Le prêt à taux fixe à échéances constantes : le taux est déterminé à l’avance, il est fixe pendant toute la durée du crédit, il n’y a donc aucune surprise.
– Le prêt à taux fixe à échéances modulables : ce système permet à l’emprunteur de faire varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution de ses ressources financières le montant de sa mensualité.
– Le prêt à taux révisable indexé : ce système fait varier le taux d’intérêt à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice boursier (tel le taux directeur de la Banque Centrale Euro-péenne). Par conséquent, les mensualités varient également.
– Le prêt à taux révisable à échéances modulables : La durée du prêt peut être allongée ou raccourcie en fonction de la va-riation du taux. La souplesse de ce système n’est pas à négliger en cas de variation connue des tendances à long terme des indices boursiers.
– Le prêt à taux variable capé : Avec ce système, l’emprunteur est assuré que le taux ne dépassera pas un certain seuil par rapport au taux initial (de 1 à 3 points).
Au vu de ce qui précède, il convient d’étudier précisément le marché avant de faire son choix.
b. Clauses et conditions à négocier avant l’offre de crédit
Lorsque l’emprunteur sollicite un établissement financier afin d’obtenir un crédit, il est essentiel de demander l’inscription des clauses suivantes dans l’offre :
– l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ;
– la possibilité d’augmenter le montant de ses remboursements sans pénalité ;
– l’absence de frais de dossier ;
– repousser la première échéance de deux mois ;
– pas d’intérêts intercalaires ;
– la possibilité de reporter des échéances à la fin du crédit.
De nombreuses autres clauses peuvent être ajoutées ou négociées telle que celle relative aux garanties de l’emprunt (inscription hypo-thécaire ou caution). Il revient à l’emprunteur de faire valoir ses arguments pour obtenir l’application et l’inscription de ces clauses lui permettant de réduire le coût de son acquisition.
c. Clauses abusives de l’offre de crédit
La Commission des Clauses Abusives a émis la recommandation n°04-03 relative aux contrats de prêt immobilier en 2004. Celle-ci recommande que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet :
– d’obliger l’emprunteur à rembourser certains frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant ;
– de permettre au prêteur de visiter à tout moment les biens financés sans préciser les modalités de ce droit de visite ;
– de mettre à la charge exclusive de l’emprunteur les frais de recouvrement ou de procédure ;
– d’autoriser le prêteur à compenser une créance qu’il invoque relativement au prêt avec toutes sommes qu’il pourrait devoir à l’emprunteur, quand bien même les conditions de la compensation légale ne seraient pas réunies ;
– d’obliger l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l’emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l’emprunteur ;
– de laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d’inobservation d’une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ;
– de déroger aux règles légales de compétence territoriale.
d. Le régime de l’offre de crédit
L’établissement financier a l’obligation de formuler par écrit une offre qu’il doit envoyer par voie postale au candidat emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions.
Important !
L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur
Il convient alors de s’interroger sur le contenu de l’offre.
1. Les mentions obligatoires de l’offre de crédit
L’offre de crédit doit obligatoirement comporter (article L 312-8 du Code de la Consommation) :
– l’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;
– préciser la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
– présenter un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
– l’indication, outre le montant du crédit susceptible d’être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux ainsi que, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation ;
– énoncer, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;
– En effet, l’établissement financier subordonne l’obtention du prêt à la souscription d’une assurance décès, invalidité, incapacité de travail ou de chômage.
Important !
Les conditions générales et particulières des assurances proposées ne sont pas communiquées avec l’offre de prêt mais avec le contrat de prêt. Vérifiez le délai de carence pendant lequel l’assurance ne prend pas en charge le crédit ainsi que les modalités d’actionnement et les exclusions de celle-ci.
– faire état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;
– rappeler les dispositions de l’article L. 312-10 du Code de la Consommation à savoir que :
» L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur.
L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. »
– rappeler que toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable, sauf pour les taux variable.
Le TEG (taux effectif global) n’a pas à figurer obligatoirement dans l’offre de prêt. Toutefois, il est vivement conseillé de l’exiger car celui-ci permet de déterminer le coût réel du crédit.
Le TEG est déterminé de la manière suivante : sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels (article L 313-1 du Code de la Consommation).
2. Accepter ou renoncer à l’offre de crédit
L’offre de crédit que l’emprunteur reçoit est valable trente jours.
Toutefois, le législateur a voulu protéger le consommateur et lui laisser un délai de réflexion de dix jours. Ainsi, à compter de la réception de l’offre de crédit, l’emprunteur ne peut pas accepter l’offre avant dix jours, le cachet de la poste faisant foi.
Après l’expiration de ce délai de dix jours, le contrat de prêt est réputé conclu par la signature de l’emprunteur et des cautions éventuelles.
Parallèlement, la remise des fonds est faite généralement entre les mains du notaire qui remettra le montant au vendeur. En cas de non réalisation de la vente, cette somme sera restituée à l’établissement financier.
Si l’emprunteur souhaite renoncer à l’offre de crédit, il suffit qu’il ne la signe pas.
3. Les cas d’obtention de déchéance des intérêts
Dans l’hypothèse où :
– l’établissement financier ne porte pas l’ensemble des mentions obligatoires dans son offre de crédit ;
– l’établissement financier reçoit de la part de l’emprunteur ou des cautions personnelles l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours.
– La sanction est alors immédiate : la déchéance partielle ou totale pour le prêteur du droit de percevoir les intérêts du prêt (article L 312-33 alinéa 4 du Code de la Consommation).
L’emprunteur dispose alors d’un délai de dix a
s pour agir et demander, devant la juridiction compétente, la déchéance des intérêts.