Dans la catégorie :
Publié le 3 Fév 2008

La nullité comme unique sanction d’une clause de renouvellement du bail commercial

Dans un arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a censuré au visa de l’article L. 145-15 du Code de commerce un arrêt de la cour d’appel de Paris (CA Paris, 21 juin 2006) ayant jugé qu’une clause illicite du bail commercial, relative au droit de renouvellement, n’a pas à être attaquée par voie d’action en nullité. La Haute juridiction souligne qu’aucune autre sanction que celle de la nullité édictée par l’article L. 145-15 du Code de commerce ne peut être prononcée.

En l’espèce, par acte du 1er mars 1991, un bail de douze ans avait été consenti à La Poste à compter rétroactivement du 1er janvier 1991. Un article du bail disposait que « à l’issue du présent bail, le bailleur s’engage à le renouveler pour la même période de douze ans, si La Poste en fait la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins six mois avant l’échéance ». Par acte du 12 juillet 2002, La Poste a formé une demande de renouvellement auprès de la bailleresse, sur le fondement de l’article L. 145-10 du Code du commerce. Cette dernière a opposé un refus de renouvellement et dénié tout droit à indemnité d’éviction. Elle a invoqué l’existence d’un bail de droit commun soumis aux dispositions du Code civil et a estimé que la demande de renouvellement lui avait été adressée hors délai.

Les juges du fonds ont accueilli les demandes de La Poste en reconnaissance du statut de baux commerciaux et en paiement d’une indemnité d’éviction. Ils retiennent d’abord qu’en enfermant dans un délai fixe le droit pour le preneur de solliciter le renouvellement et en exonérant le bailleur d’une indemnité d’éviction en cas de non-respect de ce délai, la clause stipulée est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-10 du Code de commerce. Ils ajoutent que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, « une clause illicite insérée dans un bail commercial n’a pas à être attaquée par voie d’action en nullité dès lors que son illicéité s’impose aux parties au cours de l’exécution du bail et que s’y substitue une disposition légale, à savoir l’article L. 145-10 du Code de commerce ; que la technique juridique applicable en pareil cas consiste à déclarer ladite clause non écrite « .

Cass., 3ème civ., 23 janv. 2008, n° 06-19.129, Sté Bistrot Elysées BV et cie c/ La Poste,

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune ...
Lire la suite →
Agent immobilier

Agent immobilier : Droit de préemption et honoraires de l’agent immobilier

Dans le cadre d’une vente, la commune qui préempte doit les honoraires de l’agent immobilier, peu importe si ce dernier est l’associé du vendeur. Pour ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : délai de requalification d’un bail dérogatoire et fraude

En cas de fraude (signatures successives de baux dérogatoires), le délai légal de deux ans pour demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ...
Lire la suite →