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Publié le 19 Nov 2023

L’acquéreur tiers au mandat et l’indemnisation de l’agent

L’acquéreur fautif qui fait perdre sa commission à l’ agent immobilier lui doit réparation, même s’il n’est pas partie au mandat passé entre le vendeur et l’ agent .

Pour mémoire, l’article 1240 du Code Civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ainsi, lorsque par un comportement fautif, l’acquéreur fait perdre sa commission à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil et doit réparation à ce dernier de son préjudice.

Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres dolosives ou indélicates de l’acquéreur.

Cette faute est bien constituée dès lors que l’acquéreur a visité le bien par l’intermédiaire de l’ agent contourné, qu’il avait connaissance du mandat et du droit de rémunération associé, et que l’achat s’est passé quelques temps après la visite (ici 5 semaines).

L’acquéreur s’est même engagé, dans le compromis de vente, à prendre en charge les « poursuites » de l’ agent , terme qui renvoie bien au dédommagement pour faute, plutôt qu’à la rémunération initiale.

L’acquéreur devra donc indemniser l’ agent , à un montant égal à celui de la commission qui était prévue avec le vendeur (mais au strict titre de la responsabilité extra-contractuelle).

Le fait qu’un autre agent soit ensuite intervenu n’y change rien, cela ne suffisant pas à considérer que seul celui-ci aurait droit d’être rémunéré.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 25 Octobre 2023 n°19/19086

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