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Publié le 1 Oct 2023

Garantie d’éviction et autorisation d’exploiter un EPHAD

Si l’acte de vente ne comporte pas un engagement du vendeur quant au maintien des autorisation administratives existantes d’exploitation d’un EPHAD alors le transfert de celui-ci vers un autre lieu d’exploitation ne constitue pas un fait d’éviction dont le vendeur devait garantie.

En l’espèce, la société T a acquis, d’une part, des chambres et leur quote-part des parties communes dans une résidence pour personnes âgées dépendantes, et d’une autre société les biens mobiliers destinés à les garnir, cette opération bénéficiant d’un régime de défiscalisation.

Le même jour, la société T a donné les biens à bail commercial à la société A pour une durée de onze années et neuf mois, celle-ci étant chargée de la gestion de l’établissement et de la sous-location des chambres à des résidents.

L’acte authentique de vente a été établi le 18 octobre 2006.

Un second bail a été conclu le 1er janvier 2009 jusqu’au 30 septembre 2020.

Le 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence ont été informés de la décision de la société A de transférer l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans une nouvelle construction, seule capable d’abriter des lits supplémentaires.

Soutenant que l’utilisation de la résidence en EHPAD était une condition essentielle de son acquisition, la société T, a assigné la SCI et la société A en résiliation des ventes immobilière et mobilière aux torts des vendeurs, sur le fondement principal de la garantie d’éviction, ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts.

Pour la Cour de cassation, l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’est attachée ni à l’immeuble ni à son propriétaire, mais à l’établissement médico-social exploité par la société A.

De plus, l’acte de vente ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente.

Ainsi, le transfert de l’EHPAD ne constitue pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés à la société T.

Les demandes du propriétaire sont donc rejetées.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 septembre 2023, n° 22-15.236

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