L’extension, au cours du bail commercial expiré, d’une terrasse en plein air sur le domaine public constitue une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant un fixation du loyer à la valeur locative.
La Cour de cassation était saisie pour savoir si l’extension sur le domaine public d’une terrasse constitue une modification des facteurs locaux de commercialité ou une modification des caractéristiques des locaux justifiant en application de l’article L 145-33 du Code de Commerce la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Pour la Cour de Cassation, c’est en vain que les bailleurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à la fixation d’un loyer déplafonné sur la modification des caractéristiques des locaux.
En effet, la cour d’appel a exactement retenu que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci.
Selon les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145- 6 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.
Pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt de la cour d’appel retient que, parmi les quatre critères d’évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué.
En se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Octobre 2021 n°20-12.901