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Publié le 31 Jan 2021

Exception au droit de préférence et actes distincts

Pour l’application du droit de préférence résultant de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce, le fait qu’une opération globale de vente de locaux commerciaux distincts soit matérialisée par deux actes distincts pour les besoins pratiques de la publicité foncière est valide et permet de ne pas avoir à purger le droit de préférence.

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe mais il exclut son application en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.

En l’espèce, la SCI bailleresse a mis en vente en 2015 un portefeuille, composé de 25 biens immobiliers, comportant des biens loués à usage de commerce sur toute la France.

Dans ce cadre elle s’est engagée par une promesse synallagmatique authentique du 3 novembre 2015 à vendre à une société civile deux immeubles à usage de commerce situés à Amiens (celui qui est donné en location au preneur) et Narbonne au plus tard le 21 décembre 2015.

La vente des deux immeubles participant à la composition du portefeuille a été réitérée par actes authentiques distincts du 21 décembre 2015.

Si les deux biens ont fait l’objet d’actes authentiques de cession distincts à la même date, il ressort de ces derniers qu’ils concernent une opération unique de cession d’un portefeuille de locaux commerciaux.

C’est donc en vain que la société locataire demande l’annulation de la vente pour non-respect de son droit de préférence dans le cadre du statut des baux commerciaux.

En effet, le fait qu’une opération globale soit matérialisée par deux actes distincts pour les besoins pratiques de la publicité foncière ne modifie pas l’accord des parties qui se sont entendues sur une vente globale de locaux commerciaux distincts.

Il ne peut dans ces circonstances être sérieusement soutenu que la SCI a fictivement organisé une vente globale de deux biens immobiliers situés à Narbonne et Amiens dans le but de ne pas proposer à la vente le bien situé à Amiens à son locataire.

Cour d’appel, Amiens, Chambre économique, 14 Janvier 2021 n°19/03229

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