Pour demander la nullité de la vente du local commercial dans lequel il exploite son activité pour non respect de son droit de préférence, le locataire dispose de deux ans à compter du jour où il apprend la vente.
L’action en nullité d’une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire commercial relève du statut des baux commerciaux. Elle se prescrit donc par deux ans à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La contestation parallèle de la validité du bail ne suspend pas ce délai lorsque le preneur conserve sa qualité de locataire et peut agir.
Principe dégagé. La connaissance effective de la vente déclenche la prescription biennale. Une instance contestant le bail ne constitue pas, à elle seule, une impossibilité d’agir au sens de l’article 2234 du code civil.
1. Les règles de droit applicables
L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire qui envisage de vendre un local commercial ou artisanal d’en informer le locataire dans les formes prescrites. La notification vaut offre de vente. La violation du droit de préférence peut conduire à la nullité de la vente.
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet à un délai de deux ans toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le point de départ se détermine selon la règle de connaissance posée par l’article 2224 du code civil : le délai court lorsque le titulaire connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
L’article 2234 du code civil ne suspend la prescription que si le demandeur se trouve réellement dans l’impossibilité d’agir en raison de la loi, d’une convention ou de la force majeure. Une difficulté stratégique ou l’existence d’un autre procès ne suffit pas.
2. Une solution désormais solidement établie
La Cour de cassation a jugé, le 18 décembre 2025, que l’action en nullité fondée sur la violation du droit de préférence est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60. (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767)
Elle a précisé, le 17 septembre 2026, que ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.(Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650)
La lettre de l’acquéreur annonçait une vente déjà conclue. Elle permettait de dater la connaissance de la cession.
L’offre que le propriétaire doit, en principe, adresser au locataire avant de vendre remplit une autre fonction. La cour tranche ici la recevabilité de l’action, sans se prononcer sur la priorité entre le pacte conventionnel et le droit légal de préférence.
Cette distinction est essentielle : une notification irrégulière peut nourrir l’action en nullité, mais elle n’empêche pas nécessairement la prescription de courir si d’autres éléments prouvent que le locataire connaissait effectivement la cession.
3. Les faits de l’espèce
Un bail commercial avait été conclu le 4 janvier 2017. Le local a été vendu le 29 janvier 2018 à une SCI, titulaire d’un pacte de préférence antérieur. La locataire a reçu le 14 février 2018 un courrier recommandé l’informant de la vente.
La locataire n’a assigné les vendeurs et l’acquéreur en nullité que le 31 juillet 2024. Elle soutenait que la contestation judiciaire de la validité de son bail l’avait privée de la possibilité d’agir jusqu’à l’arrêt ayant reconnu la validité du contrat en septembre 2022.
La cour rejette cet argument : l’assignation en annulation du bail n’avait pas fait perdre au preneur sa qualité de locataire. Le jugement non définitif ultérieurement infirmé ne l’avait pas davantage placé dans une impossibilité juridique d’agir.
4. Analyse et portée pratique
Pour le preneur, la date à retenir est celle à laquelle il a appris la vente. Si une instance portant sur le bail est en cours, il peut former sa demande en nullité dans le délai et solliciter, si nécessaire, un sursis à statuer.
Pour le bailleur et l’acquéreur, la preuve de la date de connaissance est centrale. Un courrier recommandé, des commandements de payer émanant du nouveau propriétaire, le paiement des loyers entre ses mains ou des échanges non équivoques peuvent établir cette connaissance.
- Côté locataire, une lettre de protestation ne suffit pas à interrompre la prescription. L’article 2241 du code civil attache cet effet à la demande en justice. Il faut donc former en temps utile la demande en nullité contre les parties à la vente.
- Côté bailleur : conserver la preuve de la notification de la vente et de sa réception.
- Côté acquéreur : auditer le respect du droit de préférence et la chronologie des notifications avant la signature.
Conclusion
La violation alléguée du droit de préférence doit être traitée comme un contentieux urgent. Deux ans seulement séparent la connaissance de la vente de l’irrecevabilité de l’action, et une procédure parallèle sur la validité du bail n’offre aucune protection automatique.
Cour d’appel Aix-en-Provence, chambre 1-1, 20 octobre 2026, n° 25/14658
FAQ
Quel est le délai pour demander la nullité de la vente ?
Le délai est de deux ans, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Quand ce délai commence-t-il ?
Il court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente et donc des faits lui permettant d’invoquer la violation de son droit de préférence.
Une action contestant le bail suspend-elle la prescription ?
Non, sauf si elle crée une véritable impossibilité juridique d’agir. La seule contestation de la validité du bail ne suffit pas lorsque le preneur conserve sa qualité de locataire.