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Publié le 8 Jan 2023

Droit de préemption et adjudication

En cas vente judiciaire, le droit de préemption bénéficiant au locataire titulaire d’un bail commercial et résultant de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce ne porte ni une atteinte au principe d’égalité ni une atteinte à la liberté d’entreprendre, d’autant qu’il peut surenchérir.

Pour mémoire, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce a été déclaré d’ordre public par la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Récemment, la Cour de Cassation a considéré que le droit de préemption du locataire à bail commercial prévue par l’article L 145-46-1 du Code de Commerce ne s’applique pas dans le cas d’une vente de l’immeuble autorisée par le juge-commissaire au titre des opérations de liquidation judiciaire de la société bailleresse (Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 23 Mars 2022 n°20-19.174)

De plus, dans un arrêt du 17 mai 2018 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018 n°17-16.113), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi en considérant que la cour d’appel avait à bon droit déduit de la vente judiciaire de l’immeuble et du fait que le preneur n’était locataire que d’une partie de l’immeuble que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble aux enchères ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le preneur d’une partie de l’ensemble immobilier.

En l’espèce, par jugement d’adjudication du 16 mai 2019, sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la société HSBC France, devenue la société HSBC Continental Europe, contre M. et Mme [K], propriétaires d’un local commercial donné à bail à la société Noo Wok (la locataire), le local loué a été adjugé à la société civile immobilière du Val (la SCI).

Le 29 mai 2019, la locataire a déclaré exercer son droit de « préemption » sur le local adjugé.

La commune de Colombes ayant, le 6 juin 2019, déclaré exercer son droit de préemption urbain, la locataire a demandé au juge de l’exécution de juger irrégulière cette déclaration intervenue postérieurement à la sienne et d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la SCI.

A l’occasion du pourvoi qu’elle a formé contre l’arrêt rendu le 31 mars 2022 par la cour d’appel de Versailles, la locataire a, par mémoire distinct et motivé, demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité.

La Cour de Cassation a examiné la question soumise et à rejeter la demande du locataire de voir reconnaitre comme contraire à la constitution l’impossibilité d’exercer le droit de préemption en cas d’adjudication.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Décembre 2022 n°22-17.505

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