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Publié le 6 Oct 2024

Bail d’habitation : Effets du congé du locataire

En matière de baux d’habitation, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 15 I de la même loi précise que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail d’habitation et à l’obligation de payer le loyer, par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable.

En l’espèce, le 23 novembre 2013, un bailleur a donné à bail d’habitation aux locataires un appartement situé à Montpellier. Un congé a été délivré le 13 novembre 2014, mais sans restitution des clés, lesquelles n’ont été récupérées que le 6 décembre 2015.

Après leur départ, la société Groupe Solly Azar, subrogée dans les droits du bailleur, a obtenu du juge d’instance de Montpellier une ordonnance en injonction de payer contre laquelle les locataires ont formé opposition.

Pour condamner les locataires au paiement des loyers et charges jusqu’au 6 décembre 2015, l’arrêt retient que :

  • La date de restitution des lieux est celle de la remise effective des clés en mains propres au bailleur, et la preuve de cette remise incombe aux locataires.
  • Tant que la restitution des clés n’a pas eu lieu, même s’ils ont quitté les lieux ou donné congé, les locataires restent tenus de toutes les obligations du bail, y compris le paiement des loyers.

Les locataires ne prouvent pas avoir remis les clés, mais le bailleur reconnaît les avoir reçues le 9 décembre 2015.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et ordonne à la cour de renvoi de vérifier si les locataires avaient bien délivré un congé régulier le 13 novembre 2014.

En effet, la Cour de cassation considère que le congé a mis fin au bail d’habitation au terme du délai de préavis, soit le 13 février 2015. Le bail d’habitation est donc résilié à cette date. Seule, selon nous, une indemnité d’immobilisation pourrait être due pour la période du 1er février 2015 au 9 décembre 2015, période durant laquelle les clés n’ont pas été restituées.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Septembre 2024 n° 23-18.132

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