Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit de préférence du locataire et vente judiciaire

dimanche 10 juin 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La vente aux enchères publiques de l’immeuble étant une vente judiciaire et le preneur n’étant que locataire pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société locataire.

Par cette décision de rejet, la Cour de Cassation apporte deux éclaircissements d’importance :

  • d’une part, en cas de vente judiciaire, le droit de préférence résultant de l’article L 145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer ;
  • d’autre part, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque c’est l’immeuble en entier qui est vendu et non seulement le local loué.

Pour rappel, selon l’article L 145-46-1 du Code de Commerce, le droit de préférence s’applique « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci  », ce qui, de facto, semble exclure l’hypothèse de la vente judiciaire qui elle est forcée.

Ce même texte affirme clairement que ce droit n’est pas applicable « à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

En l’espèce, après dissolution anticipée de la SCI bailleresse d’un immeuble et d’un terrain loués à des locataires distincts, le liquidateur amiable avait assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques.

A titre reconventionnel, l’un des associés de la SCI bailleresse avait soutenu que la société locataire de l’immeuble, dont il était le gérant, était fondée à exciper des dispositions de l’article L. 145-46-1 précité.

Le demandeur a été débouté en appel.

Au soutien de son pourvoi, il a commencé par faire valoir que l’adjudication amiable est, contrairement à celle résultant d’une saisie immobilière, une modalité de la vente résultant d’un choix du propriétaire.

Il a par ailleurs tenté de démontrer qu’en l’occurrence, il n’y avait pas eu de « cession globale » au sens du texte puisqu’il n’y avait pas eu vente d’un immeuble comprenant à la fois un local commercial et d’autres locaux à usage extra-commercial.

Il n’obtient pas gain de cause devant les magistrats de la Haute Juridiction qui considèrent :

  • que la « vente aux enchères publiques de l’immeuble, constituant l’actif de la SCI bailleresse en liquidation » était une vente judiciaire ;
  • que le demandeur n’étant locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la vente s’analyse bien en une cession globale.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018 n°17-16113

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