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Publié le 9 Juil 2023

Dissimulation du bail emphytéotique au locataire commercial

Le locataire ayant pris à bail commercial des locaux commerciaux ne peut en l’espèce engager la responsabilité du bailleur pour le préjudice que lui causerait le fait que le bailleur n’est titulaire que d’un bail emphytéotique sur le bien donné à bail et non pas d’un droit de propriété, sans en avoir préalablement informé le locataire.

La juridiction a retenu que l’omission de la précision sur la nature exacte des droits de la bailleresse sur la parcelle louée n’a pas été déterminante sur le consentement au bail du locataire et qu’il ne subit aucun préjudice actuel.

En effet, le simple silence ne peut caractériser un dol en l’absence de preuve de l’élément intentionnel et de la volonté de tromper son cocontractant, la réticence dolosive doit être destinée à tromper intentionnellement l’autre partie.

Or, en l’espèce, s’il est acquis que la sous-location commerciale n’est pas mentionnée dans le contrat souscrit le 8 janvier 2007, il n’est nullement établi que cette omission a été effectuée de façon intentionnelle par la SCI Ines afin d’obtenir une convention dans des conditions plus favorables pour elle.

De surcroît, l’emphytéote détient un réel droit sur le bien immobilier qu’il peut sous louer. Le sous-locataire, signataire du bail commercial, bénéficie de toutes les dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce relatives aux baux commerciaux, même si le bail commercial ne peut excéder la durée du bail emphytéotique et si c’était le cas, le sous-locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.

Le locataire des locaux commerciaux ne peut en l’espèce engager la responsabilité du bailleur pour le préjudice que lui causerait le fait que le bailleur n’était titulaire que d’un bail emphytéotique sur le bien donné à bail et non pas d’un droit de propriété.

La simple lecture du contrat de bail ne permettait pas au jour de la signature de connaître ou même de soupçonner la réalité de la situation, dont le locataire a eu connaissance en recevant les taxes foncières.

L’action exercée dans les cinq ans du courrier portant l’erreur alléguée à la connaissance du locataire n’est donc pas prescrite.

Toutefois, si la sous-location commerciale n’est pas mentionnée dans le contrat souscrit, la preuve n’est pas rapportée que cette omission a été effectuée de façon intentionnelle par le bailleur afin d’obtenir une convention dans des conditions plus favorables.

En outre, il n’est pas établi que le locataire aurait renoncé au bail s’il en avait connu les caractéristiques, puisqu’il exploite sans difficulté ni contrainte son fonds dans les lieux loués et a même opté pour un renouvellement.

Le dol reproché au bailleur ne porte donc pas sur une qualité déterminante du contrat.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, 3e et 4e chambres réunies, 15 Juin 2023 n°20/04139

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