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Publié le 13 Fév 2009

Différence entre vente et VEFA

Une vente qui laisse les travaux de transformation à la charge de l’acquéreur ne peut être une vente en l’état futur d’achèvement.

Les faits sont les suivants: mandatée par un vendeur, une agence immobilière adresse une offre d’achat portant sur un immeuble à usage d’habitation à un potentiel acquéreur. Celui-ci signe alors une promesse unilatérale de vente portant sur un local à usage commercial à transformer en maison d’habitation, mais pour un prix sensiblement moindre.

L’acquéreur lève tout de même l’option, puis régularise la vente après s’être fait autoriser, sous sa responsabilité, à débuter les travaux. Estimant par la suite avoir été mal conseillé, il assigne le vendeur en requalification de la vente en vente en l’état futur d’achèvement et l’agence immobilière en responsabilité.

Les juges du fond accueillent ces demandes, opérant la requalification proposée aux motifs que l’opération prévue par les parties supposait en effet  » la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d’un logement « , travaux qui n’étaient pas achevés à la date de signature de l’acte authentique.

L’ampleur des travaux à effectuer commandait donc de requalifier la vente litigieuse en vente en l’état futur d’achèvement.

Les juges du fond ont fait alors une jste application de la jurisprudence connue jusqu’à ce jour (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 30 mars 1994n°92-11996).

La Cour de Cassation a rappellé ici la définition même d’immeuble à construire à savoir : un contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un certain délai (art. 1601-1 c. civ. ; art. L. 261-1 CCH).

En d’autres termes trois éléments constituent ce type de vente:

– une vente,

– une obligation de construire pesant sur le vendeur,

– et un délai d’édification des constructions.

Or en l’espèce, le contrat litigieux, s’il supposait bien une vente, n’imposait au vendeur aucune obligation de construire. C’est au contraire l’acheteur qui menait ces travaux sous sa propre responsabilité.

Cette vente ne pouvait donc pas être une vente en l’état futur d’achèvement.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 28 janvier 2009 n°07-20492

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