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Publié le 5 Nov 2023

Différence entre la clause pénale et la claude de dédit

La clause d’une promesse synallagmatique de vente selon laquelle le dépôt de garantie sera définitivement acquis au vendeur en cas de non-réalisation de la vente n’est pas une clause pénale mais une faculté de dédit.

Pour mémoire, constitue une clause pénale, et non une clause de dédit, celle qui a pour objet de contraindre un cocontractant à exécuter le contrat jusqu’à son terme et d’évaluer de manière forfaitaire le préjudice subi par l’autre partie s’il ne le fait pas.

De plus, la qualification de la clause aura son importance, notamment car le juge peut moduler la clause pénale à l’inverse en principe de la somme versée au titre de la faculté de dédit (Cass. com. 14 octobre 1997, n° 95-11.448) : c’est justement ce que tentait d’obtenir l’acquéreur versatile en l’espèce.

En l’espèce, la société C et la société P ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble, sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain.

La société P a versé à la société C une somme de 200 000 euros à titre de « dépôt de garantie », en application de la clause selon laquelle « Le sort de la partie versée ce jour du dépôt de garantie sera le suivant :

— elle s’imputera sur le prix en cas de signature de l’acte de vente ;

— elle sera définitivement acquise au vendeur au terme du délai en cas de non réalisation de la vente dans la période de transfert […] ».

Le droit de préemption urbain a été purgé mais la vente n’a pas été réitérée.

La société P a assigné la société C aux fins d’annulation de la promesse de vente et de restitution du dépôt de garantie.

La cour d’appel a relevé, d’une part, que la vente n’avait pas été réitérée du fait de la société P, d’autre part, que les parties avaient stipulé que le dépôt de garantie serait « définitivement acquis au vendeur au terme du délai en cas de non-réalisation de la vente […] »

Elle a pu, par une appréciation souveraine et abstraction faite de l’erreur matérielle relative à l’identification du bénéficiaire de la faculté de dédit, en déduire que cette clause, dont l’objet était de se libérer unilatéralement de cet engagement, n’était pas une clause pénale mais une faculté de dédit.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 juin 2023 n°19-25.822

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