La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux
1/ Textes légaux
L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le loyer applicable lors du renouvellement du bail ne peut excéder la variation de l’indice légal, sauf notamment en cas de modification notable des éléments visés à l’article L. 145-33, parmi lesquels figurent la modification des facteurs locaux de commercialité.
L’article R. 145-6 du Code de commerce précise que :
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »
Il en résulte que la preuve d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité ouvre la voie au déplafonnement, mais elle n’est pas seule suffisante.
2/ Jurisprudences applicables
La jurisprudence considère que :
- Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 septembre 2011 n° 10-30.825)
- la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée sur la seule période du bail expiré jusqu’au renouvellement et invite la cour d’appel à vérifier l’incidence favorable pour l’activité précise du preneur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2024 n°22-21.006).
- Une évolution notable à la baisse des facteurs locaux de commercialité ne peut justifier le déplafonnement, celui-ci ne pouvant intervenir qu’en cas d’évolution ayant un impact favorable sur le commerce concerné (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 janvier 2012, n° 11-12090)
3/ Analyse des faits
Dans l’affaire jugée , la société Expo luminaires, exploitant un commerce de luminaires, sollicitait le renouvellement de son bail.
Le bailleur, la société Diffusion des produits du bâtiment, a accepté le renouvellement mais a demandé la fixation du loyer à un montant supérieur, en invoquant un déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité.
La locataire, placée en sauvegarde, contestait cette analyse en soutenant que la modification devait être démontrée par une incidence effective sur son chiffre d’affaires.
La Cour a rejeté cet argument en rappelant que l’évolution favorable des facteurs locaux suffit, même si elle ne se traduit pas par une amélioration immédiate du commerce exploité.
C’est en vain que la société locataire et le commissaire à l’exécution de son plan de sauvegarde font grief à l’arrêt de fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative.
En effet, il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.
Conclusion
La jurisprudence confirme que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé s’applique lorsque les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable et favorable qui a une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée dans les lieux indépendamment des résultats effectifs obtenus par le locataire.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Septembre 2025 n° 24-13.288
En bref
- La modification des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement.
- Il suffit que cette modification soit notable et favorable, même sans effet réel sur le chiffre d’affaires.
- Les juges du fond apprécient souverainement les éléments de preuve (évolution démographique, flux, tourisme…).
- Le chiffre d’affaires du preneur ne constitue pas une preuve en soi, mais un indicateur de recoupement.
FAQ
➡️ Faut-il prouver une hausse du chiffre d’affaires pour déplafonner ?
Non. Il suffit d’établir que la modification des facteurs locaux est de nature à favoriser l’activité exercée (pas un effet réel chiffré).
➡️ Quelle période doit-on prendre en compte pour apprécier les facteurs locaux ?
Uniquement la période du bail expiré jusqu’à la date d’effet du renouvellement.
➡️ Des exemples de modifications “favorables” ?
Piétonnisation, amélioration des mobilités, requalification commerciale, ouverture d’équipements générateurs de flux ; à l’inverse, une ZTI n’emporte pas automatiquement déplafonnement : preuve au cas par cas. Neu-Janicki+1