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Publié le 25 Fév 2024

Bail Commercial : la période de modification des facteurs locaux de commercialité ?

Pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative au bénéfice du Bailleur, l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité doit se faire sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail.

Pour mémoire, il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.

Pour fixer le loyer renouvelé à la valeur locative du bail renouvelé le 1er octobre 2015, l’arrêt énonce que l’expert judiciaire a constaté une évolution des facteurs locaux de commercialité tant sur la période 1988-2017 que sur la période 2006-2017, notamment une évolution démographique, une progression de l’activité touristique en lien avec l’ouverture de la [5] et des flux de véhicules, qu’elle engendre, aux alentours de la commune de [Localité 4].

Il retient que les périodes prises en compte par l’expert sont pertinentes en ce qu’il intègre une évolution constante dans le même sens depuis de nombreuses années et qui a vocation à perdurer.

En statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail , une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2024 n°22-21.006

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