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Publié le 1 Oct 2023

Danger du bail commercial et du bail emphytéotique

Un propriétaire ne peut pas signer un bail commercial, puis signer avec un tiers un bail emphytéotique en transférant à l’emphytéote (preneur du bail emphytéotique) des droits sur le bail commercial. En effet, le preneur à bail commercial ne peut se voir opposer les termes du bail emphytéotique, et notamment ceux conférant à à l’emphytéote la qualité de bailleur à son égard.

Pour mémoire, selon l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers.

En l’espèce, après avoir consenti un bail commercial , la bailleresse a consenti à l’emphytéote un bail emphytéotique.

L’emphytéote a délivré à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer déplafonné.

La cour d’appel a déclaré recevable l’action en fixation du prix du bail renouvelé intentée par l’emphytéote après avoir retenu que les parties au bail emphytéotique sont convenues dans l’acte consentant le bail que l’emphytéote fasse son affaire personnelle de la situation locative des biens et gère directement l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux précédemment donnés à bail commercial

En d’autres termes, l’emphytéote aurait la qualité de bailleur à l’égard de la locataire à bail commercial.

La Cour de Cassation censure cette analyse en rappelant que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers. Ainsi, dès lors qu’un bail commercial a été signé avant un bail emphytéotique, ce dernier ne peut pas prévoir le transfert des droits du propriétaire au bail commercial sans le consentement du locataire commercial.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 Septembre 2023 n°22-12.031

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