Dans la catégorie :
Publié le 16 Jan 2010

Cotitularité et transfert du contrat aux descendants

Les époux étant chacun signataire du bail, leurs enfants sont devenus, au décès de leur mère, titulaires du bail avec leur père, dont le droit locatif concurrent n’a pas fait obstacle à l’existence de leurs droits locatifs propres.

L’article 16 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, prévoyait notamment le transfert du contrat de bail d’habitation aux descendants du preneur décédé. L’arrêt rapporté précise le domaine de cette règle dans l’hypothèse d’une cotitularité originaire du bail d’habitation.

En l’espèce, un bail avait été conclu entre une société d’habitation à loyer modéré et un couple sous l’empire des dipositions de la loi du 22 juin 1982. L’un des époux cotitulaires décéda. Par la suite, la résiliation du contrat de bail fut prononcée à l’encontre de l’époux survivant, pour défaut d’occupation personnelle des lieux loués. Deux des enfants du couple formèrent tierce opposition au jugement devenu défintif afin d’obtenir leur réintégration dans les lieux, arguant qu’ils bénéficiaient du transfert du bail au titre de leur qualité de descendant du preneur défunt.

La cour d’appel (Paris, 4 mars 2008) a accueilli la tierce opposition et déclaré le jugement inopposable aux enfants demandeurs. Le bailleur a alors formé un pourvoi.

Pour obtenir la cassation de l’arrêt d’appel, le demandeur avançait que le transfert du bail aux descendants devait être cantonné au seul cas où l’ensemble des cotitulaires étaient décédés.

Confirmant l’arrêt d’appel, la haute cour rejette le pourvoi et confirme l’attribution des droits sur le bail aux descendants du défunt. Cette attribution est en outre conférée de plein droit.

La solution adoptée par la Cour de cassation permet de clarifier la situation.

Pour ce qui concerne l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a déjà jugé que, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 (qui reconnait le transfert du bail au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’art. 1751 c. civ.), que le concours entre les droits du conjoint survivant et ceux des descendants était possible (Civ. 3e, 15 nov. 2006, Bull. civ. III, n° 226). Restait donc en suspens la question de l’interprétation de l’article 16 de la loi du 22 juin 1982. La Cour de cassation y répond en autorisant le cumul.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 novembre 2009 n° 08-14823

Les derniers articles

Bail d'habitation

Bail d’habitation : Délai du commandement de payer

La Cour de Cassation a rendu un avis sur le fait de savoir, si suite à la réforme du 27 juillet 2023, le délai de ...
Lire la suite →
Bail d'habitation

Bail d’habitation : Location AIRBNB et usage

Un local affecté à un usage d’ habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : Renouvellement à une date différente et indexation

Lorsque la distorsion de la clause d’indexation provient seulement de ce que la date de renouvellement du bail commercial (1er juillet 2019) ne correspond pas ...
Lire la suite →