La constitution d’une « copropriété en volume » soumise à la loi du 10 juillet 1965 implique que l’existence de parties communes soit caractérisée.
Un ensemble immobilier constitué de propriétés imbriquées n’est soumis au statut de la copropriété que s’il se compose de lots constitués d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune. C’est ce que rappelle la Cour de cassation en censurant une cour d’appel qui avait vu dans un ensemble d’appartements « une copropriété en volume ».
En l’espèce, une parcelle avait été acquise par deux personnes. Les millièmes avaient été partagés de sorte que la première avait droit à la propriété de la moitié nord des constructions à édifier sur la dalle recouvrant le premier étage, tandis que la seconde avait droit à la propriété du volume du rez-de-chaussée, du volume du 1er étage, de la moitié sud des constructions à édifier sur la dalle du 1er étage. Certains lots avaient, par la suite, été cédés et divisés en de nouveaux lots. Une fois l’immeuble construit, le toit d’un local d’habitation de l’un des propriétaires formait une terrasse bordée par deux lots de l’immeuble. C’est la propriété de cette terrasse qui constituait l’objet du litige. Pour trancher ce différend, la cour d’appel avait appliqué la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 après avoir estimé que, lors de la répartition des millièmes, une « copropriété en volume » avait été créée. La division en volume étant exclusive du statut de la copropriété, cette affirmation ne pouvait qu’être censurée par la Cour de cassation.
La copropriété et la division en volumes sont l’une et l’autre composées de lots, toutefois l’objet de propriété de ces lots n’est pas identique dans l’un et dans l’autre cas.
1-Les lots de copropriété sont définis à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 comme comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. L’association entre des parties privatives et une quote-part des parties communes est fondamentale.Cette dualité n’existe pas dans la division en volumes qui est une simple juxtaposition dans l’espace de droits de propriété exclusifs.
2- La division en volumes est en effet une application de la théorie du droit de superficie, issue de la séparation de la propriété du sol et de la propriété du dessus. La propriété porte alors sur un volume défini par des cotes planimétriques et altimétriques.
Cette distinction de la notion de lots a des incidences sur l’appréhension globale de l’immeuble. La division volumétrique est formée de lots superposés, autonomes les uns des autres. Cette autonomie des lots est antinomique avec le statut de la copropriété qui nécessite un ensemble indivisible de lots homogènes. La présence d’une quote-part de parties communes crée un lien entre les lots de copropriété, lequel n’existe pas dans la division en volumes. La distinction entre copropriété et division en volumes a été soulevée à plusieurs reprises par la Cour de cassation.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 septembre 2010 n° 09-15554