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Publié le 29 Sep 2009

Congé sans offre de relogement et indivision

Il suffit, pour la validité du congé sans relogement, qu’un seul des co-indivisaires justifie remplir les conditions alternatives (d’âge ou de ressources) exigées par le texte.

Par égard envers nos aînés peu fortunés, l’alinéa premier de l’article 15-III de la loi n° 89-42 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel le bailleur qui entend congédier un locataire de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie la valeur SMIC annuel doit lui offrir un logement de substitution situé à proximité et correspondant à la fois à ses besoins et à ses possibilités.

Le deuxième alinéa du même texte précise toutefois que cette obligation de relogement tombe lorsque le bailleur est une personne physique âgée de soixante ans (ou plus) ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie la valeur du SMIC.

Un problème particulier se présente lorsque le logement appartient, non à une seule personne physique, mais à une indivision.

On a pu en effet alors se demander si, pour échapper à l’obligation de reloger le locataire à qui il est délivré congé, tous les coïndivisaires devaient tomber sous le coup de l’alinéa 2 de l’article 15-III, c’est-à-dire être âgés de soixante ans ou plus ou être démunis, ou s’il suffisait que l’un d’eux puisse justifier remplir l’une des deux conditions.

Dans le présent arrêt, sur les dix-neuf membres de l’indivision (selon toute vraisemblance, d’origine successorale), seuls huit d’entre eux avaient atteint l’âge de soixante ans à la date d’échéance du contrat.

On se souvient que la question a été réglée il y a peu en présence d’une indivision matrimoniale en faveur de la seconde branche de l’alternative, la haute juridiction ayant jugé qu’il suffit que l’un des deux époux bailleurs soit âgé de plus de soixante ans à l’échéance du contrat de bail pour pouvoir délivrer un congé reprise sans offre de relogement au locataire âgé et de ressources modestes (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 avril 2009 n°08-11513).

Il n’était dès lors pas douteux que cette solution recoive application quel que soit le type d’indivision.

On ne sera par conséquent pas surpris par la décision de rejet rendue par la haute juridiction.

Cet arrêt du 16 septembre 2009 est également l’occasion de rappeler :

• que si un congé délivré au nom de l' »indivision » est rigoureusement nul, faute pour cette entité de posséder la personnalité juridique (en ce sens, V. déjà Civ. 3e, 25 avr. 2001, Bull. civ. III, n° 50 ; D. 2001. IR. 1591 ; Paris, 19 févr. 2004, AJDI 2004. 383), cette nullité est couverte dès lors que les coïndivisaires ont, individuellement, assigné le preneur en justice aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir l’expulsion du locataire ;

• qu’en matière de contrôle du caractère frauduleux du congé pour vente à raison d’un prix proposé dissuassif, il incombe au preneur de prouver l’excès .

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 septembre 2009 n°08-13701

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