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Publié le 11 Déc 2022

Congé après l’acquisition du logement

Après avoir acheté un logement dont le bail expire moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut délivrer un congé pour vente que pour le terme du premier renouvellement suivant l’acquisition.

Pour mémoire, l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. »

En l’espèce, par acte sous seing privé du 25 février 1998, la société civile immobilière du X a consenti à Mme [Y] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement, pour un loyer mensuel de 1 984 francs (302,46 euros), outre la somme de 289 francs (44,06 euros) à titre de provision sur charges, prenant effet le 1er mars 1998.

Par acte d’huissier du 9 août 2018, la société en nom collectif AMP , venant aux droits de la société du X suivant acte d’acte d’acquisition du 9 février 2017, a fait signifier à Mme [P] un congé pour vendre arrivant à échéance le 28 février 2019.

Par exploit d’huissier du 7 août 2019, la société AMP a fait citer Mme [P] devant le tribunal d’instance de Saint-Ouen afin d’obtenir le constat de la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [P] et le prononcé de la résiliation du contrat de location, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Pour la présente affaire, l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif au congé pour vendre délivré par le bailleur dispose que, en cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

C’est par des motifs précis et concordants, adoptés par la cour, que le tribunal, après avoir rappelé la règle susvisée, a relevé que le congé délivré par le nouveau bailleur à la locataire l’avait été moins de trois ans après l’acquisition par lui du bien précédemment donné en location de sorte qu’il encourait la nullité.

En effet, la première reconduction ne peut, selon la Cour, se comprendre que de celle intervenue après l’acquisition litigieuse, et non depuis l’origine du contrat, sous peine de vider ce texte de toute sa substance, l’objectif poursuivi par le législateur étant de protéger le locataire des opérations à visée spéculative des acquéreurs-revendeurs.

Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 22 Novembre 2022 n°20/00996

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