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Publié le 25 Juin 2023

Clause résolutoire et période protégée COVID 19

L’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » d’un bail commercial dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée COVID 19, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge.

Pour mémoire, les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 interdisent, à l’égard des personnes physiques et morales de droit privé susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité, l’application des sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement est intervenue pendant la période protégée.

En l’espèce, Mme [H] (la locataire) est, depuis le 2 juin 2008, cessionnaire d’un fonds de commerce comprenant un bail commercial portant sur un bien à usage de restaurant et de vente à emporter appartenant à Mme [I] (la bailleresse).

Une ordonnance du 17 décembre 2019, rendue en référé et signifiée le 9 janvier 2020, a

  • autorisé la locataire à s’acquitter d’un arriéré locatif en vingt-quatre mensualités à compter du 15 du mois suivant sa signification,
  • ordonné la suspension de la clause résolutoire du bail et,
  • prévu, qu’à défaut de paiement à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, d’une seule des mensualités, la clause résolutoire sera acquise, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure et l’expulsion pourra être poursuivie.

En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a cessé son activité à compter du 14 mars 2020.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 3 septembre 2020, la bailleresse a mis la locataire en demeure de payer trois mensualités de l’échéancier fixé et deux termes de loyer échus pendant la période de protection, puis a notifié le 29 octobre 2020, en exécution de l’ordonnance précitée, un commandement de quitter les lieux dont la locataire a contesté la validité.

La Cour de Cassation confirme que faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il s’en évince que l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des « loyers et charges » dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge.

En effet, la cour d’appel a d’abord relevé, que l’ordonnance de référé du 17 décembre 2019 avait constaté les effets de la clause résolutoire insérée au bail et, en avait suspendu les effets à l’apurement de l’arriéré locatif par fractions mensuelles devant intervenir le 15 de chaque mois suivant sa signification.

Elle a, ensuite, exactement retenu que les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 ne s’appliquaient pas au non-respect d’une échéance au paiement duquel les effets de la clause résolutoire étaient suspendus par une décision de justice antérieure qui emporte résiliation du bail un mois après délivrance d’un commandement de payer la mettant en œuvre.

En d’autres termes, dès lors que les impayés de loyer ou la mise en œuvre de la clause résolutoire a été réalisé avant la période protégée COVID 19 alors le bail peut être résilié et le locataire expulsé.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 juin 2023 n°21-23.902

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