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Publié le 23 Mai 2009

Bailleur : obligation d’assurer la jouissance paisible du preneur

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

Suite à la réclamation du locataire, qui se plaignait de l’encombrement du sous-sol, de remontées d’odeurs et de la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, le bailleur avait autorisé le preneur à se débarrasser des objets indésirables et avait demandé à son plombier de faire le nécessaire.

En dépit de l’inefficacité de l’intervention de l’homme de l’art (incapable de remédier aux nuisances olfactives et de réparer la pompe défectueuse), le juge du fond avait estimé que le bailleur avait rempli son obligation contractuelle.

C’est au double visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que cette décision est censurée : seule la force majeure peut permettre au bailleur de s’affranchir de l’obligation d’offrir à son cocontractant une jouissance paisible des lieux loués.

Or, en soi, la défaillance du professionnel n’était pas constitutive d’un cas de force majeure, le bailleur ayant la possibilité de contacter un autre artisan.

Cet arrêt rappelle en outre que le locataire est mal venu d’arguer de l’existence d’un trouble de jouissance résultant d’un défaut de réparation (en l’occurrence, d’un câble électrique), s’il n’a pas adressé de demande d’intervention à son cocontractant

En effet, il convient de rappeler que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, (Montpellier, 2 nov. 1999, Loyers et copr. 2000, n° 191, obs. Vial-Pedroletti ; Versailles, 1er oct. 1999, Gaz. Pal. 2001. 1. Somm. 506 ; 19 nov. 1999, Loyers et copr. 2000, n° 249, obs. Vial-Pedroletti).

Cour de Cassation 29 avril 2009 n°08-12261

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