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Publié le 3 Nov 2019

Bail emphythéotique et droit à indemnité d’éviction

Le bailleur et le cédant du fonds engagent leurs responsabilités ouvrant droit à une indemnité d’éviction pour ne pas avoir informé le cessionnaire que le bail commercial reposait sur un bail emphytéotique privant ainsi le cessionnaire des droits attachés à un bail commercial à savoir le droit au maintien dans les lieux, le droit au renouvellement ou indemnité d’éviction à l’expiration du bail emphytéotique.

En l’espèce, une société a acquis un fonds de commerce exploité dans un local qui avait été donné à bail commercial.

Ayant appris que le bailleur n’était pas propriétaire du bien mais seulement emphytéote, suivant un bail du 18 juin 1928 devant s’achever le 29 septembre 2028, la société a agi en réparation de son préjudice au motif qu’elle n’était en réalité que sous-locataire d’un emphytéote.

Pour rejeter les demandes de la société cessionnaire du fonds de commerce dirigées contre le cédant, la Cour d’appel a retenu que la société est toujours dans les lieux et qu’il n’est pas démontré qu’à l’issue du bail emphytéotique en cours elle subira une éviction.

Cependant, la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel.

En effet, ouvre droit à la garantie d’éviction du cédant, la cession d’un droit au bail qui, au lieu de conférer au cessionnaire les droits attachés à un bail commercial, ne lui donne que le bénéfice d’un sous-bail consenti par un emphytéote, sans droit au maintien dans les lieux ni droit au renouvellement ou indemnité d’éviction à l’expiration du bail emphytéotique, ce qui affecte la nature et l’étendue du droit cédé.

Ainsi, la cour d’appel a violé les articles L. 145-3 et L. 145-32 du Code de commerce et l’article 1626 du Code civil.

Par ailleurs, pour rejeter la demande de la société cessionnaire du fonds de commerce en réparation de son préjudice matériel, la Cour d’appel a considéré que la société cessionnaire exploite toujours son fonds de commerce dans les lieux et que sa situation par rapport à la propriété des murs lors d’une éventuelle cession est incertaine, de sorte que le caractère certain du préjudice invoqué fait défaut.

La Cour de Cassation censure une nouvelle fois le raisonnement.

En effet, l’acquisition d’un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne confère pas de droit au renouvellement au-delà de l’expiration du bail emphytéotique dont le bailleur tient ses droits cause un préjudice matériel actuel et certain au cessionnaire.

Ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 du Code civil.

Enfin, la Cour de Cassation aurait-elle pu rajouter que le cessionnaire se voit également privé de la règle d’ordre public qu’est le droit de préférence dans l’acquisition des murs résultant de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce et applicable à tous les baux depuis le 18 décembre 2014 ?

Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Octobre 2019 n°18-16.063

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