Lorsqu’un locataire bénéficie d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement de ses dettes locatives, le bailleur ne peut plus lui réclamer les arriérés de loyers. Toutefois, si la clause résolutoire était déjà acquise avant l’ouverture de la procédure de surendettement, le bailleur peut maintenir l’expulsion.
1. Rappel des règles de droit
1.1. Acquisition de la clause résolutoire
📌 Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. »
🔹 La clause résolutoire est acquise si le locataire ne règle pas sa dette dans un délai d’un mois après un commandement de payer.
🔹 Le juge ne peut suspendre ses effets, sauf si une procédure de surendettement est ouverte avant son acquisition.
📌 Jurisprudence constante :
- Une procédure de surendettement initiée après l’acquisition de la clause ne peut l’annuler (Cass. 3e civ., 22 janv. 2002, n° 99-16.752).
- Seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai légal du commandement peut suspendre les effets de la clause résolutoire (Cass. 2e civ., 13 juill. 2005, n° 03-18.293).
1.2. Effacement des dettes et conséquences sur l’expulsion
📌 Article L. 733-1 du Code de la consommation
« Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement des dettes non professionnelles du débiteur. »
🔹 Effacement des loyers impayés : Une fois la procédure de surendettement validée, le locataire ne doit plus rien au bailleur pour la période concernée.
🔹 Mais la clause résolutoire reste valable si elle était acquise avant la recevabilité du dossier de surendettement.
📌 Jurisprudence applicable :
- Une décision de surendettement n’empêche pas l’expulsion si elle intervient après l’acquisition de la clause résolutoire (CA Nîmes, 12 sept. 2006, n° 05/05104).
- L’expulsion est confirmée si la commission n’a pas saisi le juge de l’exécution pour en suspendre les effets (CA Metz, 14 avr. 2011, n° 09/01659).
2. Rappel des faits
🔹 Mai 2023 : Un jugement constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail et condamne le locataire à payer 4 000 € de loyers impayés.
🔹 Juin 2023 : Le locataire saisit la commission de surendettement.
🔹 10 juillet 2023 : La commission prononce un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant toutes les dettes locatives.
🔹 Décembre 2024 : La Cour d’appel de Versailles annule la condamnation au paiement des loyers, mais confirme la validité de la clause résolutoire, rendant l’expulsion inévitable.
3. Décision de la Cour
✅ Le bailleur ne peut plus exiger les loyers impayés, car ils ont été effacés par la procédure de surendettement.
✅ La clause résolutoire reste valable, et le locataire doit quitter les lieux car la procédure de surendettement a été initiée après son acquisition.
✅ Le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
📌 Cour d’appel de Versailles, 1re et 2e chambre, 17 décembre 2024 – n° 23/07323
Conclusion
1️⃣ L’ouverture d’une procédure de surendettement n’empêche pas l’acquisition de la clause résolutoire si elle est constatée avant.
2️⃣ Le bailleur ne peut plus réclamer les loyers impayés si la commission de surendettement efface les dettes.
3️⃣ Le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.