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Publié le 24 Mar 2024

Bail d’habitation : Preuve de l’usage des lieux au 1er janvier 1970

En cas de sous-location de type AIRBNB, la Ville de Paris doit rapporter la preuve de l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970 (et pas un jour après). Ainsi, la Ville de Paris ne peut pas se prévaloir d’un changement d’usage illicite du local et de réclamer ainsi l’application des amendes.

En l’espèce, la ville de Paris a assigné devant le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, M. [U], propriétaire d’un appartement situé à Paris, afin de le voir condamner au paiement d’une amende civile, pour en avoir changé l’usage en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Selon l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’ habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Il en résulte que la preuve que le local a été affecté à un usage d’ habitation postérieurement à cette date est inopérante (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 18-26.366,).

Il résulte des articles 37 à 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, que les déclarations souscrites par les redevables de la propriété foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, comportent les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu’une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faire présumer (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 22-18.101Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-21.126), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970.

La cour d’appel a relevé, à bon droit, que la fiche H2, mentionnant le nom d’un propriétaire occupant ayant acquis le bien en octobre 1969 et renseignée le 15 octobre 1970, ne permettait pas d’établir que le local était affecté à un usage d’ habitation lors de son acquisition par le propriétaire en octobre 1969, et que la fiche R établie le 12 octobre 1970 avait pour seul objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de sa souscription.

Appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, elle a souverainement retenu que les pièces produites par la Ville ne permettaient pas d’établir l’usage d’ habitation du local litigieux au 1er janvier 1970. Elle en a exactement déduit que la Ville ne pouvait se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens de l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’habitation.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Février 2024 n° 22-23.623

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