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Publié le 26 Mai 2024

Bail d’habitation : Obligation de délivrer un logement décent et conséquences

Même si les critères de décence sont respectés au début du bail d’habitation, seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, apparus au cours du bail. Le bailleur doit indemniser le locataire des désordres subis qui rendent le logement incompatibles avec les normes de décence.

Pour mémoire, il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ; le bailleur doit indemniser le preneur des désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail .

En l’espèce, le 8 novembre 2013, un appartement a été donné à bail à des locataires.

Le 21 décembre 2015, les bailleurs ont signifié aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Le 3 septembre 2018, ils les ont assignés en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif.

Invoquant l’indécence du logement, les locataires ont formé des demandes reconventionnelles en exécution de travaux de réfection, suspension du paiement des loyers et indemnisation de leur préjudice.

Pour rejeter les demandes indemnitaires des locataires, la Cour d’appel retient que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux et que, s’il avait été constaté des traces d’humidité à compter de 2015, les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux de réfection de la toiture en 2017, de sorte que les locataires ne pouvaient se prévaloir d’une indécence du logement pris à bail.

La Cour de Cassation censure cette décision.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail, qui avait pris fin par l’effet de la clause résolutoire le 22 février 2016, et alors que seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mai 2024 n° 23-12.438

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