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Publié le 1 Juin 2009

Bail d’habitation et convention d’occupation précaire

Pour se prévaloir d’une convention d’occupation précaire d’habitation, il convient de décrire avec précision les motifs propres à caractériser au moment de la signature du bail une telle convention, étant précisé que ces circonstances particulières doivent être indépendantes de la seule volonté des parties.

Le titre premier de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation est d’ordre public (il ne peut y être dérogé). Les dispositions de ce titre s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Toutefois, elles ne s’appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l’exception de l’article 3-1, ni aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1. Elles ne s’appliquent pas non plus, à l’exception de l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués à raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

S’agissant d’une convention d’occupation précaire d’un local d’habitation, conclue pour une durée de 18 mois moyennant une indemnité de loyer, comportant l’engagement de l’occupant de quitter les lieux où d’acquérir l’immeuble à l’issue de cette période, l’arrêt de la cour d’appel attaqué en cassation, pour accueillir la demande d’expulsion, retient que les occupants ne sont demeurés dans les lieux à l’expiration de la période de 18 mois initialement convenue que pour l’exécution de leur engagement de se porter acquéreurs de l’immeuble, qu’ils ne s’y sont ensuite maintenus que contre le gré du propriétaire et qu’ils ne peuvent donc se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, s’agissant d’un local d’habitation, l’existence au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d’occupation précaire, la cour d’appel a violé l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cour de Cassation 3ème chambre civile, 29 avril 2009 n° 08-10506

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