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Publié le 28 Jan 2024

Bail d’habitation : Congé du preneur irrégulier en la forme

Le congé délivré par e-mail par le locataire est irrégulier même si le bailleur en a accusé réception, a procédé à un état des lieux de sortie et a récupéré les clés. Le locataire est redevable des loyers et charges des trois mois postérieurs à l’état des lieux de sortie.

Pour mémoire, il résulte des dispositions de l’article 15 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le congé délivré par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis de trois mois ou d’un mois (si les conditions légales sont remplies) court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clefs ne mettent pas fin au bail , caractérisée par l’expiration du préavis contractuel.

Le congé émanant du locataire ne saurait être valablement donné par simple courriel, forme non prévue par les dispositions de ce texte.

Il importe peu que le bailleur ait accusé réception de ce congé par courriel du 6 février suivant, dès lors que celui-ci a demandé par ce même courriel à la locataire de régulariser son congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées au contrat de bail.

Il s’ensuit que ni le courriel adressé le 4 février 2017, par lequel la locataire a délivré congé, ni la restitution des clefs n’ont mis fin au bail , de sorte que les loyers et provisions sur charges sont dus jusqu’au mois d’août 2017 inclus, soit trois mois après l’état des lieux de sortie. La caution ayant réglé 2270 euros au bailleur, ce dernier doit restituer le trop perçu, soit 760 euros, tandis que la locataire doit régler 1510 euros à la caution.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile, 11 Janvier 2024 n° 21/03398

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