Le maintien dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire ne permet pas automatiquement au locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux sans exploitation effective d’un fonds de commerce.
Ainsi, le locataire ne peut revendiquer ni la propriété commerciale, ni les protections attachées au bail commercial.
1 – L’exploitation d’un fonds de commerce demeure une condition essentielle du statut des baux commerciaux
L’article L. 145-1 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal.
L’existence du fonds de commerce constitue donc l’une des conditions fondamentales du bénéfice du statut des baux commerciaux.
En principe, la simple occupation matérielle des locaux ne suffit pas.
Le locataire doit exploiter une activité réelle et disposer d’un fonds de commerce répondant aux conditions légales.
Cette exigence explique que de nombreux contentieux portent sur l’absence d’exploitation, la cessation d’activité, l’immatriculation, l’exploitation par un tiers ou encore l’exploitation d’un fonds distinct de celui invoqué.
2 – La jurisprudence exige l’existence du fonds au moment où le statut est revendiqué
La Cour de cassation rappelle régulièrement que le statut des baux commerciaux ne peut bénéficier qu’au titulaire d’un fonds de commerce effectivement exploité dans les locaux.
Ainsi, lorsqu’un bail dérogatoire arrive à son terme et que le locataire demeure dans les lieux, le nouveau bail prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce ne peut produire pleinement les effets du statut des baux commerciaux qu’à la condition que les critères d’application du statut soient réunis.
La jurisprudence admet certes qu’un bail puisse être volontairement soumis au statut des baux commerciaux même lorsque certaines conditions légales font défaut.
Toutefois, cette soumission volontaire au statut des baux commerciaux suppose une volonté claire et non équivoque des parties.
La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises.
Dans un arrêt du 25 avril 2001, elle admet que les parties peuvent volontairement soumettre leur bail au statut des baux commerciaux lorsque celui-ci n’est pas applicable de plein droit (Cass. 3e civ., 25 avril 2001, n° 99-15.242).
Dans un arrêt du 4 mai 2011, la Cour de cassation rappelle que la soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux demeure possible mais doit résulter d’une volonté non équivoque des parties (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 09-72.550).
Enfin, dans un arrêt du 15 février 2023, elle rappelle que le maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire entraîne la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux, sous réserve que les conditions d’application du statut soient réunies (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-12.698).
Cette jurisprudence démontre que la question de l’exploitation effective du fonds de commerce reste déterminante.
3 – Rappel des faits
Une SCI avait consenti un bail dérogatoire de trente-six mois à une société dans le cadre d’un projet immobilier associé à une promesse de vente.
Le bail arrivait à échéance le 5 février 2020. La société locataire est restée juridiquement dans les lieux après cette date.
Estimant qu’un bail commercial était né automatiquement, elle soutenait devant la Cour qu’elle bénéficiait désormais du statut des baux commerciaux et demandait notamment que le loyer soit fixé à la valeur locative.
La difficulté provenait du fait que cette société n’exploitait aucun fonds de commerce dans les locaux.
Elle invoquait alors l’activité d’un sous-locataire installé ultérieurement.
La Cour relève toutefois que ce sous-locataire n’est entré dans les lieux qu’en janvier 2021, soit près d’un an après l’expiration du bail dérogatoire.
Aucun fonds de commerce n’était donc exploité lors de la prétendue transformation du bail dérogatoire en bail commercial.
4 – Analyse de la décision
La Cour rappelle d’abord que le statut des baux commerciaux demeure attaché à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Or, la société locataire n’exploitait aucune activité dans les locaux lors de l’expiration du bail dérogatoire.
Elle ne pouvait davantage se prévaloir de l’activité d’un sous-locataire arrivé près d’un an plus tard.
La Cour refuse également de retenir une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.
Certes, le bailleur avait, à certains moments de la procédure, semblé considérer qu’un bail commercial avait pu naître.
Toutefois, la locataire elle-même avait auparavant soutenu exactement l’inverse devant le juge des référés.
Dans ces conditions, aucune volonté commune, claire et non équivoque, de soumettre le bail au statut des baux commerciaux ne pouvait être caractérisée.
La Cour confirme donc la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif supérieur à 300.000 euros.
Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-2, 26 mai 2026, n° 25/04573.
FAQ
Le maintien dans les lieux après un bail dérogatoire crée-t-il toujours un bail commercial ?
Non. Encore faut-il que les conditions d’application du statut des baux commerciaux soient réunies.
L’exploitation d’un fonds de commerce est-elle obligatoire ?
Oui, lorsque le statut des baux commerciaux est invoqué sur le fondement de l’article L. 145-1 du Code de commerce.
Un sous-locataire peut-il permettre au locataire principal de bénéficier du statut ?
Pas nécessairement. L’exploitation du fonds de commerce doit exister au moment où le statut des baux commerciaux est revendiqué.
Les parties peuvent-elles soumettre volontairement leur bail au statut ?
Oui, mais uniquement en présence d’une volonté claire et non équivoque de soumission au statut des baux commerciaux.
Un bailleur peut-il obtenir l’expulsion du locataire en l’absence de bail commercial ?
Oui, notamment lorsque le locataire demeure dans les lieux sans titre valable et accumule d’importants loyers impayés.