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Publié le 12 Mar 2023

Bail dérogatoire et maintien dans les lieux

Si, à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Pour mémoire, dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans .

Cette durée a été portée à trois ans suite à la réforme. et il est en outre laissé un mois supplémentaire au cous où l’une ou l’autre des parties aurait laissé le terme intervenir sans faire part de sa position.

Pour dire que le locataire a renoncé à la mutation du bail dérogatoire en un bail commercial de droit commun, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que le paiement des loyers constituant la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire, le locataire, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, a manifesté, sans aucune équivoque, sa volonté de ne pas se comporter en tant que preneur commercial du local.

Il ajoute, par motifs propres, que le locataire, assisté de son conseil, a signé un protocole d’accord le 18 juin 2010, dans lequel il admettait devoir une certaine somme au titre d’indemnités d’occupation dues pour les années 2005 à 2009, et non pas de loyers, reconnaissant ainsi l’inexistence d’un contrat de bail commercial.

En statuant ainsi, par des motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux, la cour d’appel, qui avait constaté que le locataire était resté et avait été laissé en possession à l’expiration de la convention qu’elle avait exactement qualifiée de bail dérogatoire, a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Février 2023 n°21-12.698

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