Même lorsque l’acte de vente des locaux loués stipule une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, le locataire peut agir en répétition de l’indu pour les charges versées au vendeur.
Pour mémoire, les articles 1165 et 1376, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1743, alinéa 1er, du code civil prévoient que:
- les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers.
- le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée.
- celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.
En d’autres termes, le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.
En l’espèce, le 10 juin 2011, la société Mercialys, propriétaire de locaux commerciaux situés dans un centre commercial et donnés à bail à la société Maisons du monde (la locataire), lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail au titre, notamment, des charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre commercial.
La locataire a acquitté les sommes visées au commandement en précisant qu’il s’agissait d’un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du bail.
Le 22 décembre 2011, la société Mercialys a vendu les locaux à la société Immorente.
L’acte de vente prévoit que l’acquéreur fera son affaire personnelle, d’une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens sont l’objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé, d’autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.
Le 29 avril 2015, la locataire a assigné la société Mercialys en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes à elle indûment payées. Cette société a appelé en la cause la société Immorente.
Pour mettre hors de cause la société Mercialys, la Cour d’appel a retenu qu’il importe peu que celle-ci ait perçu les fonds dont la restitution est demandée par la locataire.
Pour la Cour d’appel, dès lors que l’acte de vente des locaux loués stipule une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété même si la cause en était directement ou indirectement antérieure à la vente c’est la société Immorente qui avait seule la qualité de bailleresse.
La Cour de Cassation censure cette décision.
En effet, dès lors que la locataire a versé les sommes prétendument indues au titre de charges locatives à la société Mercialys antérieurement à la vente, elle peut agir en répétition de l’indu à son encontre.
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 16 mai 2024 n° 22-19.922