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Publié le 7 Juil 2024

Bail commercial : Sous-location et mise à disposition

La mise à disposition des locaux assortie de prestations de service spécifiques recherchées par les clients n’est pas une sous-location et ne permet donc pas d’obtenir une augmentation du loyer du bail commercial.

Pour mémoire, l’article 1709 du Code civil prévoit que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Dans les règles régissant les sous-locations des baux commerciaux, l’article L. 145-31 alinéa 3 du Code de commerce prévoit lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, que le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation du loyer de la location principale, dont le montant, à défaut d’accord entre les parties, est déterminé selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56 du Code du commerce.

Cependant, la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du Code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

En l’espèce, le 27 juillet 2006, la société civile immobilière Le Pont Thomas (la bailleresse) a donné en location à la société Modulobox (la locataire) des locaux à usage commercial.

La locataire a conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux ».

Alléguant de sous-locations irrégulières, la bailleresse a assigné la locataire en réajustement du loyer principal.

Pour retenir la qualification de sous-location et faire droit à la demande de réajustement de loyers, l’arrêt relève que les contrats de mise à disposition d’un bureau aux entreprises mentionnent précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, qu’ils prévoient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, que les entreprises ont un accès permanent à leur bureau, qu’elles s’engagent à le maintenir dans un bon état d’entretien et en assurent la fermeture et que la durée des contrats est fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction.

Il en déduit que la prestation essentielle du contrat est la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, dès lors que les prestations fournies comme l’entretien, l’accueil, la sécurité, l’assurance et la wifi ne sont qu’accessoires à la fourniture de bureaux équipés.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients, la cour d’appel, par des motifs impropres à caractériser des contrats de sous-location au sens de l’article L. 145-31 du Code de commerce, a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 22-22.823 22-24.046

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