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Publié le 7 Juil 2024

Bail commercial : Restitution des lieux et preuve du préjudice du bailleur

Pour obtenir la réparation d’une restitution non conforme des lieux loués aux obligations contractuelles, le bailleur doit rapporter la preuve qu’un préjudice résulte de la faute contractuelle du locataire.

Pour mémoire, selon l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

En l’espèce, par acte du 10 janvier 1992, la bailleresse a donné à bail commercial un local à la Société de promotion et d’exploitation, aux droits de laquelle est venue la société RPG (la locataire).

La locataire a donné congé à effet au 30 septembre 2016 et a restitué les locaux à la date d’effet du congé.

La bailleresse a saisi un tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation de la locataire à lui payer une certaine somme au titre du coût des travaux de remise en état des locaux, de la régularisation des charges et des impôts fonciers.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Pour condamner la locataire à payer le coût des travaux de remise en état des locaux, l’arrêt retient qu’elle s’était engagée à restituer un local en bon état général, que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établissait que le local n’avait pas été restitué en bon état, que l’indemnisation du bailleur, en raison des dégradations affectant le bien loué et consécutives à l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’étant subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative, le fait que la bailleresse ait reloué le local et ne justifiait pas avoir effectivement engagé des dépenses était sans incidence, et que la locataire devait l’indemniser du coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux au vu du devis présenté.

En statuant ainsi, au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Juin 2024 n° 22-24.502

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