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Publié le 14 Jan 2024

Bail commercial: fixation contractuelle du loyer du bail renouvelé

Dès lors que les parties ont convenu dans le bail commercial, une promesse de renouveler trois fois le bail commercial sans renégociation du loyer à chaque renouvellement alors le bailleur ne peut pas, même s’il y a une despécialisation (interdite ou autorisée), demander la fixation du loyer à la valeur locative.

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Cependant, tel n’est pas le cas de la fixation du loyer du bail renouvelé.

En effet, s’agissant de bureaux, en dérogation à l’article R 145-11 du Code de Commerce, les parties peuvent prévoir une clause de promesse de renouvellement fixant à l’avance le prix du bail renouvelé.

Une telle clause ne porte pas davantage atteinte au droit du preneur à la déspécialisation totale ou partielle.

La clause litigieuse n’a pas pour effet de priver le bailleur de la possibilité prévue par l’article L. 145-47 du Code de commerce de se prévaloir d’une modification de la valeur locative lors de la première révision triennale, ou de tirer les conséquences du non-respect des dispositions contractuelles ou légales relatives à la destination des lieux en sollicitant la résiliation du bail ou en agissant pour contester le caractère connexe ou complémentaire d’une activité exercée.

La clause litigieuse s’applique en cas de renouvellement dans des conditions similaires d’exploitation des locaux.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de fixation judiciaire du loyer de renouvellement, de rejeter le demande d’expertise tendant à voir évaluer la valeur locative du local commercial , de constater le renouvellement du bail moyennant le loyer en cours.

Cour d’appel, Douai, 2e chambre, 1re section, 14 Décembre 2023 n°22/00566

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