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Publié le 24 Mar 2024

Bail commercial : Exclusivité et clause expresse

Le bailleur n’a pas l’obligation d’assurer à son preneur, pour l’exercice de son commerce, dans le silence du bail et à défaut de circonstances particulières, le bénéfice d’une exclusivité dans l’immeuble.

Pour mémoire, selon les dispositions de l’article 1719 3° du code civil, selon lesquelles le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Autrement dit, la garantie visée se limite à la seule jouissance paisible du local et non à ses potentialités d’exploitation. En effet, le bailleur garantit seulement au preneur la jouissance matérielle du bien immobilier et aucunement le bénéfice d’une exclusivité dans l’immeuble pour l’exercice de son commerce.

Le bailleur a alors la faculté d’admettre, dans le surplus de l’immeuble loué, un second preneur exerçant un commerce similaire (en ce sens, notamment, Cour de cassation, 25 févr. 1975 : Bull. civ. 1975, III, n° 74 ; Gaz. Pal. 1975).

En l’espèce, le bail commercial ayant pour destination contractuelle l’activité de boucherie, charcuterie et traiteur, précise que le bail « ne saurait lui conférer un droit d’exclusivité pour l’exercice d’un commerce de cette nature dans les immeubles ou groupes d’immeubles du bailleur, et, notamment, dans l’immeuble objet du présent« .

Le locataire ne peut donc rechercher la responsabilité du bailleur au motif que le locataire voisin, ayant le même bailleur, a ouvert un rayon boucherie dans son commerce d’alimentation générale et crèmerie.

C’est également en vain que le locataire recherche la responsabilité délictuelle du locataire voisin, qui n’a pas respecté la destination contractuelle prévue dans son bail et portant sur l’activité d’alimentation générale, crèmerie et vente de viande uniquement sous forme de barquettes sous vide.

En effet, le locataire n’apporte pas la preuve d’un lien de causalité certain entre le manquement contractuel invoqué et un préjudice commercial .

Il ne dispose pas d’un droit juridiquement protégé à ne pas subir de concurrence au sein de la galerie marchande.

En outre, il ne démontre pas avoir baissé ses prix afin de conserver sa clientèle et ne démontre pas avoir baissé ses prix pour conserver sa clientèle.

Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 5 Mars 2024 n°22/00735

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