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Publié le 17 Juil 2022

Bail commercial et troubles de jouissance

En matière de baux commerciaux, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

Pour mémoire, l’article 1719, 3°, du Code civil prévoit que le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux.

Cela le rend responsable des troubles qui y sont apportés et il ne peut s’en exonérer qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, la société bailleresse est propriétaire d’un immeuble de bureaux au premier sous-sol duquel, le 14 décembre 2010, un incendie a pris naissance dans le véhicule de l’un de ses locataires.

La société locataire, représentée par son liquidateur judiciaire, locataire de locaux situés au sixième étage, se prévalant de la propagation de l’incendie et des fumées ayant endommagé les locaux par elle occupés jusqu’au 30 décembre 2013, a assigné la bailleresse en indemnisation de ses préjudices.

La Cour de Cassation a considéré que le bailleur est ainsi responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires (incendie ayant pris naissance dans le véhicule de l’un de ses locataires au premier sous-sol de l’immeuble) et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Juillet 2022 n°21-18.162

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