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Publié le 23 Juin 2024

Bail commercial : Droit de préférence et vente judiciaire

En cas de vente amiable judiciaire, le droit de préférence du locataire titulaire d’un bail commercial ne s’applique pas.

Pour mémoire, l’article L. 145-46-1 du même code, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.

Or, le texte ne prévoit pas l’hypothèse où la vente intervient par autorité de justice dans le cadre d’une vente forcée ou d’une liquidation judiciaire d’une société.

Récemment la Cour de Cassation a jugé qu’elles ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice (3e Civ., 30 novembre 2023, pourvoi n° 22-17.505).

En l’espèce, sur des poursuites aux fins de saisie immobilière engagées à l’encontre de M. [L] (le propriétaire), par jugement du 10 avril 2015, un juge de l’exécution a autorisé la vente amiable du bien immobilier saisi à la somme de 130 000 euros.

Par jugement du 8 janvier 2016, le juge de l’exécution a constaté la vente amiable du bien immobilier intervenue le 30 octobre 2015 au profit de Mme W.

La société Nes, locataire à bail commercial des locaux vendus amiablement sur autorisation judiciaire, a assigné le propriétaire et l’acquéreur en nullité de la vente.

Dans cette affaire, la cour de cassation a estimé que la cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la vente amiable sur autorisation judiciaire, donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, intervenant dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière est une vente faite d’autorité de justice.

Or, cette vente n’a pas le caractère d’une vente volontaire.

La cour d’appel en a exactement déduit que la locataire ne pouvait se prévaloir du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce sur le local vendu.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juin 2024 n° 23-13.728

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