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Publié le 14 Jan 2024

Bail commercial : Bien rédiger son Congé avec offre de renouvellement

Le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. A défaut, en cas de précision différente dans le congé avec offre de renouvellement, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au Preneur.

Pour mémoire les articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce prévoient que le bail peut se renouveler sur demande du bailleur en respectant un certain formalisme.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (Cass., 3e Civ., 6 mars 1973, n° 71-14.747, ; Cass., 3e Civ., 12 juin 1996, n° 94-16.701).

Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, le 15 janvier 1999, le syndicat intercommunal d’aménagement touristique d’une ville, aux droits duquel vient la communauté de communes de Charente Limousine (la bailleresse), a donné à bail commercial à M. et Mme [M] un local commercial à usage de restaurant.

Le 29 avril 2016, la bailleresse leur a délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien des locataires.

Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel a rejeté leur demande et la Cour de Cassation censure cette décision.

En effet, un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

Le Bailleur est donc redevable du paiement d’une indemnité d’éviction.

On notera néanmoins que la Cour de Cassation avait dans une décision de 2021 (Cass. civ. 3ème, 15 avril 2021, n°19-24.231) considéré que, suite à une demande de renouvellement précisant la volonté de renouveler le bail commercial « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent et que notamment, la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejetée. Ainsi, le bail s’était renouvelé au même loyer.

Conseil: tant dans les demandes de renouvellement que dans les congés avec offre de renouvellement, il convient de demander ou d’offrir le « renouvellement du bail » et de préciser le montant du loyer, sans ajout.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Janvier 2024 n°22-20.872

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