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Publié le 10 Mar 2024

Bail commercial : Autorisation d’ouverture

En cas d’autorisation donnée au Preneur initial de percer, détruire, ouvrir une cloison, le rétablissement des locaux dans leur état initial en procédant à l’obturation de l’ouverture pèse uniquement sur le preneur initial si cela n’est pas précisé différemment dans le bail commercial.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes du bail commercial , la société locataire a été autorisée à pratiquer une ouverture reliant les lieux loués aux locaux dont elle est locataire au même étage, à charge pour elle de rétablir les locaux en leur état initial « en cas de départ des locaux, ou en cas de cession à une personne physique ou morale différente ».

La société locataire a été mise en redressement judiciaire et un plan de cession a été élaboré. Le bailleur a délivré au cessionnaire une sommation, visant la clause résolutoire, d’obstruer l’ouverture pratiquée par le preneur initial.

Cette sommation est de nul effet.

En effet, il s’infère du libellé même de la clause litigieuse, qui met à la charge du seul preneur initial le rétablissement des locaux dans leur état initial en procédant à l’obturation de l’ouverture autorisée par les bailleurs, que cette obligation, corollaire de l’autorisation de percement accordée intuitu personæ au preneur initial, pèse uniquement sur ce dernier.

Si le nouveau locataire a bénéficié de la cession de son fonds de commerce, incluant le droit au bail , les dispositions de l’article L 642-7 du Code de Commerce ne sauraient toutefois imposer au cessionnaire la reprise d’une obligation pesant intuitu personæ sur le cédant.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 29 Février 2024 – n° 21/20599

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