Lorsque le bail exige la couverture du mobilier, des installations et des aménagements contre l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux, une police limitée à la responsabilité civile est insuffisante. Si le manquement n’est pas intégralement régularisé dans le mois du commandement, la clause résolutoire peut être acquise et conduire à l’expulsion.
1. Une obligation d’assurance précisément définie par le bail
Une SCI avait donné des locaux à bail commercial à la société New City, aux droits de laquelle est venue la société Winou. Le contrat imposait au preneur d’assurer et de maintenir assuré, pendant toute la durée du bail, le matériel et le mobilier garnissant les lieux, ainsi que les installations et aménagements, contre les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux.
Les polices devaient aussi couvrir le recours des tiers et des voisins et la responsabilité civile du locataire pour les dommages corporels ou matériels causés aux tiers. Une clause résolutoire pour défaut d’assurance prévoyait la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le 12 mars 2024, la bailleresse a délivré un commandement visant cette clause et demandant la production d’une attestation conforme. Le délai expirait le 13 avril 2024 à minuit.
2. Une attestation de responsabilité civile ne prouve pas toutes les garanties exigées
La locataire produisait une attestation BPCE IARD établissant qu’elle avait été couverte du 11 juillet 2017 au 22 mai 2024 pour les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile à raison de dommages causés aux tiers. D’autres attestations de même nature couvraient des périodes ultérieures.
Cette preuve ne répondait toutefois qu’à une partie du bail. Elle ne démontrait pas que le matériel, le mobilier, les installations et les aménagements étaient assurés contre l’incendie, les explosions et les dégâts des eaux. La conformité d’une attestation doit donc être appréciée par comparaison avec chacune des garanties contractuellement requises.
La Cour de cassation valide cette analyse : être assuré n’est pas synonyme d’être assuré conformément au bail.
3. La régularisation postérieure n’efface pas la période non assurée
Le 4 mars 2025, la locataire a produit une attestation Matmut couvrant notamment l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux, le vol, le bris de glace, la perte d’exploitation et la responsabilité civile professionnelle.
Cette nouvelle police établissait une couverture plus complète pour l’avenir, mais elle ne démontrait pas une régularisation dans le mois du commandement ni une couverture rétroactive de la période antérieure. La cour d’appel pouvait donc constater l’acquisition de la clause résolutoire au 13 avril 2024 à minuit.
La décision rappelle une difficulté propre au défaut d’assurance : sauf accord rétroactif de l’assureur, le temps écoulé sans la garantie exigée ne peut pas être réparé par la seule souscription d’un nouveau contrat. Une attestation tardive peut démontrer la bonne foi ou une remise en conformité future, mais elle ne fait pas disparaître automatiquement le manquement passé.
4. Le juge peut suspendre la clause, mais il n’y est pas obligé
L’article L. 145-41 du code de commerce permet au juge, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La cour d’appel avait ajouté que cette suspension ne concernerait que le paiement des loyers. Ce motif était erroné : depuis l’arrêt du 6 février 2025, la Cour de cassation affirme que la suspension peut être décidée quel que soit le manquement, y compris pour une obligation de faire.
Dans l’affaire du 17 septembre 2026, cette erreur ne justifie pourtant pas la cassation. Le motif était surabondant et la cour d’appel avait, par ailleurs, exercé son pouvoir discrétionnaire en refusant d’accorder des délais. La Cour de cassation ne lui impose donc pas de sauver le bail au seul motif qu’une couverture plus complète avait finalement été souscrite.
5. Une solution inscrite dans la jurisprudence sur la clause résolutoire
La jurisprudence rappelle que :
- Lorsque les conditions de la clause sont réunies, le juge constate son acquisition sans apprécier la gravité du manquement ; il conserve toutefois les pouvoirs de suspension prévus par le statut. (Cass. 3e civ., 20 juillet 1989, n° 88-13.856)
- La suspension prévue par l’article L. 145-41 peut être demandée quel que soit le manquement reproché au locataire et n’est pas réservée aux loyers impayés.(Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360)
6. Ce qu’il faut retenir
Dans un bail commercial, l’existence d’une assurance ne suffit pas : sa portée doit correspondre exactement aux stipulations contractuelles. Une attestation limitée à la responsabilité civile ne remplace pas une couverture des biens et installations contre les risques locatifs. La régularisation postérieure au délai d’un mois ne neutralise pas nécessairement la clause résolutoire, et la suspension de ses effets reste soumise à l’appréciation du juge.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2026, n° 25-16.299
Questions fréquentes
Une attestation de responsabilité civile professionnelle suffit-elle ?
Non, si le bail exige aussi la couverture du mobilier, des installations ou de risques déterminés tels que l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux.
Le locataire dispose-t-il toujours d’un mois pour régulariser ?
La clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.
Une assurance souscrite après le délai sauve-t-elle le bail ?
Pas automatiquement. Elle peut établir une remise en conformité pour l’avenir, mais ne couvre pas nécessairement la période passée et n’oblige pas le juge à suspendre la clause.
La suspension est-elle réservée aux impayés de loyers ?
Non. Elle peut être décidée quel que soit le manquement reproché au locataire. En revanche, son octroi n’est pas automatique.
Que doit vérifier le bailleur sur l’attestation ?
L’identité de l’assuré, l’adresse des locaux, les dates d’effet, les biens couverts, les risques garantis, les recours des voisins et des tiers et, le cas échéant, la responsabilité civile du locataire.
Références
Décision commentée : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299