Pour écarter un trouble anormal de voisinage lié à l’exploitation d’un restaurant, le juge ne peut pas se limiter aux poubelles, livraisons ou objets entreposés dans les parties communes. Il doit rechercher concrètement si les nuisances sonores et olfactives invoquées excèdent les inconvénients normaux du voisinage, y compris lorsque l’immeuble comprend déjà plusieurs commerces de restauration.
1. Les règles de droit applicables
1.1. Une responsabilité de plein droit
Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du code civil consacre la théorie des troubles anormaux du voisinage. Le propriétaire, le locataire ou l’occupant qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. La victime n’a donc pas à démontrer une faute : elle doit établir l’existence, l’origine et l’anormalité du trouble ainsi que son préjudice.
1.2. L’anormalité s’apprécie concrètement
L’existence d’un trouble anormal dépend notamment de sa nature, son intensité, sa fréquence, sa durée, ses horaires et la configuration des lieux. Une activité autorisée par le bail ou par le règlement de copropriété peut néanmoins provoquer des nuisances anormales. Inversement, le seul fait qu’un restaurant produise du bruit ou des odeurs ne suffit pas : le dépassement des inconvénients ordinaires doit être prouvé.
1.3. L’antériorité de l’activité est strictement encadrée
L’article 1253 prévoit une exonération lorsque l’activité existait avant l’entrée de la victime dans les lieux. Encore faut-il que cette activité respecte les lois et règlements et qu’elle se poursuive dans les mêmes conditions, sans aggravation du trouble. La seule présence antérieure d’un restaurant ne constitue donc pas une immunité générale.
1.4. Copropriété et bail commercial : plusieurs responsables possibles
Dans un immeuble en copropriété, les nuisances peuvent engager la responsabilité du locataire exploitant, auteur matériel du trouble, mais aussi celle du copropriétaire bailleur lorsque le trouble provient de son lot. Les obligations issues du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent s’ajouter au régime du trouble anormal de voisinage.
2. La jurisprudence applicable
La jurisprudence admet que la théorie des troubles anormaux du voisinage s’applique au sein même d’une copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut agir contre un copropriétaire sur ce fondement : Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339.
Lorsque les nuisances proviennent d’un restaurant, le propriétaire bailleur peut être condamné avec son locataire. La cour d’appel de Montpellier a ainsi retenu la responsabilité du bailleur pour des nuisances sonores et olfactives générées pendant plusieurs années par l’activité du preneur : CA Montpellier, 14 février 2007, n° 05/03535.
La Cour de cassation a également validé la résiliation d’un bail commercial lorsque, après son renouvellement, le restaurateur avait continué à encombrer les parties communes, à emprunter un escalier réservé aux secours et à provoquer des odeurs de poisson dans la cage d’escalier et la cour : Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 19-26.021.
La preuve reste déterminante. Après la réalisation de travaux destinés à réduire les odeurs d’un conduit de restaurant, le copropriétaire qui soutient que le trouble persiste doit produire des éléments actuels permettant d’en apprécier l’intensité, tels qu’un constat de commissaire de justice ou un rapport technique : CA Montpellier, 13 septembre 2016, n° 14/03490.
À l’inverse, la seule circonstance qu’un appartement se situe au-dessus d’un restaurant dans une station touristique ne dispense pas le juge d’examiner les nuisances. Elle fait partie du contexte d’appréciation. Lorsque les éléments produits ne démontrent pas que les bruits et odeurs dépassent ceux d’une exploitation normale, l’action peut échouer : CA Montpellier, 6 janvier 2004, n° 02/00112.
Des nuisances sonores et olfactives causées par un restaurant de type kebab ont justifié la résiliation du bail et la condamnation in solidum du bailleur et de la locataire. CA Aix-en-Provence, 15 novembre 2023, n° 21/02329.
Cette jurisprudence rappelle l’articulation entre bail commercial, règlement de copropriété et trouble anormal de voisinage.
3. Les faits et la procédure
Des époux étaient propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Une SCI possédait, au rez-de-chaussée, des locaux commerciaux donnés à bail pour l’exploitation d’un restaurant.
Les copropriétaires se plaignaient de l’usage privatif de parties communes, de l’entreposage de poubelles, caddies et bouteilles de gaz, de l’accès de camions de livraison, ainsi que d’aménagements réalisés sur une terrasse. Ils demandaient la cessation de ces usages, la remise en état des lieux et l’indemnisation de leurs préjudices.
Ils soutenaient également que l’activité estivale, notamment nocturne, du restaurant générait d’importants bruits de clientèle et nuisances olfactives. Selon eux, le niveau sonore les contraignait à fermer leurs fenêtres pendant les fortes chaleurs et les empêchait de profiter de leur loggia.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté leur demande de dommages-intérêts. Elle a estimé que les nuisances liées aux livraisons, aux poubelles, aux caddies ou aux bonbonnes de gaz n’excédaient pas les inconvénients normaux d’un immeuble comprenant plusieurs commerces de restauration.
4. L’analyse de la décision
4.1. Le juge doit répondre à toutes les nuisances déterminantes
La Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme cela leur était expressément demandé, si l’exploitation du restaurant était à l’origine de nuisances sonores et olfactives anormales. L’examen des seuls encombrements, livraisons et risques de sécurité ne répondait pas au grief principal concernant les soirées estivales et les odeurs.
4.2. La présence de restaurants ne suffit pas à normaliser le trouble
La destination commerciale de l’immeuble et la présence de plusieurs restaurants constituent des éléments de contexte. Elles ne permettent toutefois pas de conclure, par principe, que tout bruit ou toute odeur doit être supporté. Le juge doit vérifier si les conditions concrètes d’exploitation — horaires nocturnes, importance de la clientèle, fréquence et intensité des odeurs — franchissent le seuil de l’anormalité.
4.3. Une cassation limitée à l’indemnisation
La cassation est partielle. Elle concerne uniquement le rejet de la demande de dommages-intérêts, ainsi que les dépens et frais irrépétibles. La Cour de cassation ne dit pas que le trouble est déjà établi : elle impose à la cour de renvoi de procéder à la recherche factuelle omise.
Il faudra donc, devant la cour d’appel autrement composée, apprécier la qualité des preuves produites, distinguer les nuisances encore recevables de celles éventuellement atteintes par l’autorité de la chose jugée et déterminer si elles excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2026, n° 25-12.103
5. La portée et les enseignements pratiques
Pour le propriétaire bailleur, l’autorisation contractuelle d’exploiter un restaurant ne suffit pas à le protéger. Il doit vérifier la compatibilité de l’activité avec le règlement de copropriété, prévoir des clauses imposant au preneur le respect de la réglementation et des droits des voisins, et réagir rapidement aux signalements. Une clause de garantie contre le locataire peut organiser le recours entre les parties, mais elle n’empêche pas nécessairement l’action directe de la victime.
Pour le locataire restaurateur, la prévention passe par des équipements adaptés : isolation acoustique, extracteur conforme, entretien des gaines, gestion des déchets et livraisons, maîtrise des horaires et de la clientèle. La conformité administrative ne neutralise pas un trouble anormal de voisinage si les nuisances dépassent concrètement le seuil admissible.
Pour les copropriétaires et le syndicat, la preuve doit être organisée dans le temps : constats de commissaire de justice à des horaires représentatifs, attestations circonstanciées, mesures acoustiques, rapports techniques, courriers au syndic, signalements administratifs et historique des interventions. Il faut identifier séparément chaque nuisance, sa fréquence et son incidence sur la jouissance des logements.
6. Ce qu’il faut retenir
Dans un litige relatif à un restaurant exploité en copropriété, le juge doit examiner chaque nuisance déterminante invoquée. Il ne peut rejeter l’indemnisation après avoir étudié les seuls encombrements et livraisons sans rechercher si les bruits nocturnes et les odeurs caractérisent, par leur intensité, leur fréquence et leur durée, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Questions fréquentes
Un restaurant autorisé par le bail peut-il néanmoins causer un trouble anormal de voisinage ?
Oui. La conformité à la destination contractuelle n’exclut pas que les conditions concrètes d’exploitation produisent des nuisances anormales.
Le voisin doit-il prouver une faute du restaurateur ?
Non. La responsabilité prévue par l’article 1253 du code civil est une responsabilité de plein droit, mais la victime doit prouver le trouble, son anormalité, son origine et son préjudice.
Le propriétaire bailleur peut-il être poursuivi lorsque le locataire exploite le restaurant ?
Oui. Selon les circonstances, la victime peut agir contre l’exploitant et contre le propriétaire du local d’où proviennent les nuisances. Le bailleur pourra ensuite exercer les recours prévus par le bail.
Quels éléments permettent de prouver des nuisances sonores ou olfactives ?
Des constats réalisés aux heures litigieuses, des mesures acoustiques, des attestations précises, des rapports techniques, des signalements administratifs et un historique daté des plaintes sont particulièrement utiles.
Le fait que le restaurant existait avant l’arrivée du voisin suffit-il à écarter l’action ?
Non. L’exonération suppose notamment une activité conforme aux lois et règlements, poursuivie dans les mêmes conditions et sans aggravation du trouble.
La Cour de cassation a-t-elle reconnu définitivement l’existence du trouble ?
Non. Elle a cassé l’arrêt pour défaut de base légale. La cour de renvoi devra examiner les nuisances sonores et olfactives et apprécier les preuves.