En cas d’arrêté de péril prononcé sur les parties communes, le locataire d’un bail commercial est en droit d’obtenir la restitution des loyers versés auprès du bailleur.
Pour mémoire, l’article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation dispose que:
« Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L.1331-25 et. L.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L.511, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. »
Le texte ne distingue pas selon qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial de sorte que, ainsi que l’a considéré la Cour de cassation, l’article L. 521-2 s’applique en matière de baux commerciaux ( Civ. 3e, 17 mars 2016, n°14-29.243)
Par ailleurs, il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (Civ. 3e, 20 oct. 2016,no 15-22.680).
En l’espèce, la Mairie d’Aubervilliers a émis le 26 décembre 2016 au visa des articles L.511-1 et L.521-1 à L.521-4 du code de la construction et de l’habitation, un arrêté de péril imminent concernant ‘l’immeuble situé […]’ et a enjoint au syndicat des copropriétaires ‘ de procéder, chacun en ce qui le concerne dans un délai maximum de 6 jours à compter de la notification du présent arrêté, à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l’angle du passage donnant accès à l’escalier principal de l’immeuble’.
L’arrêté vise l’ensemble des lots composant la copropriété dont les lots1-2-3-7-9-12 appartenant à la SCI L… et loués pour ce qui concerne les lots 1,2,3 aux deux appelantes qui selon l’acte de vente produit, contiennent tous une quote-part des parties communes.
Par ailleurs, suivant les indications apportées par la SCI L…non contredite par les appelantes, l’arrêté de mainlevée du péril est intervenue le 3 mai 2017 et précise que les travaux ont été réceptionnés le 11 avril 2017.
Il sera encore relevé que les locataires n’ont jamais soutenu avoir arrêté l’exploitation de leur commerce ou l’occupation du logement pendant la dite période. Ils ont justifiés avoir procédé au paiement des loyers dont ils demandent aujourd’hui la restitution.
Il en résulte avec l’évidence requise en référé que les loyers correspondant à la période du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 n’étaient pas dûs de sorte que la SCI Livo sera condamné à titre provisionnel à payer les sommes correspondantes, soit pour les locaux loués par Mme Sabrina I. la somme de 5318,48 euros ( 1er trimestre 2017 : 4739,24 euros et 11 jours en avril 2017: 579,24 euros) et pour la société Le Grand Gourmet la somme de 5550,71 euros ( 1er trimestre 2017 : 4946,18 euros et 11 jours en avril 2017).
Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 8, 25 Janvier 2019 – n° 18/04120